【全文】
2023年4月20日最高人民法院通过《人民法院报》发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称“该批复”）。
最高院就烂尾楼、一房多卖等原因引发的房地产开发企业已售商品房逾期难交付引发相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，作出了明确批复：商品房消费者优先权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。
简而言之，商品房消费者优先权最大，其他权利如建设工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权碰到了商品房消费者优先权都得让路，靠边站。
批复主文
一。建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
二。商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
主文解析
第一条
这条其实和商品房消费者优先权无关，它只是确认了：建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。
相关条文
最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）第三十六条
承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
按照法律性质区分，商品房消费者依据《商品房买卖合同》诉请要求开发商交房或退款的权利，其实是属于“其他债权”这一档的，也就是说如果没有特殊规定，商品房消费者的合同债权是要排在建设工程价款优先受偿权、抵押权的后面的。
特殊规定来了，后面的第二、第三条就是特殊规定。
第二条适用于想要房子的商品房消费者。
起诉时付全部价款的，房屋交付请求权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，房屋交付请求权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。
消费者优先权在手，抢房子排在第一位。
第三条适用于不想要房子想要开发商退回房款的商品房消费者。
主张价款返还请求权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权。
常见问题
那这是不是意味着商品房消费者优先权就是神挡杀神，佛挡杀佛的无敌金身了呢？
非也，非也。
下面明律以自问自答的方式，科普解读一下该批复。
问题1：这是最高院给河南高级人民法院的批复，那该批复只适用于河南省内吗？
答：这个是最高院的司法解释，全国都适用的。
问题2：买房子起纠纷了，买家都能适用该批复吗？
答：1、买商品房的买家才可能适用该批复，买二手房、其他房屋的买家不适用该批复。
2、买商品房的买家要是“商品房消费者”才适用该批复，否则也不适用。
问题3：司法实践中，人民法院如何认定“商品房消费者”？
答：司法实践中认定“商品房消费者”大致有如下几条标准：
1、 商品房被司法查封前签订有合法有效的书面买卖合同。口头协议买卖商品房的，一般不会被认定为商品房消费者；明知系争房屋有在先司法查封仍签订合同的，也不会被认定为商品房消费者。
2、 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。炒房的，投资的，有多套住宅的买家，一般不会被认定为商品房消费者。
“买受人名下无其他用于居住的房屋”一般解读为在案涉房屋同市、县范围内买受人名下没有用于居住的房屋，或者买受人名下虽然已有 1 套房屋，但在面积上无法满足基本居住需要的。
3、已支付全部价款或超过合同约定总价款的50%的价款。
如果商品房消费者支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付相关方或者交付给人民法院的，也可以被认定为商品房消费者。
问题4：仅交付了50%左右价款的商品房消费者能抢房成功吗？
答：不能。
详见该批复第二条，得起诉前交全款或者在一审法庭辩论终结前付清全款的商品房消费者，才享有房屋交付请求权的优先权。
没钱付清全款，抢不到房子的，可以考虑诉请让开发商退回购房款。
问题5：商品房消费者诉开发商退回购房款是不是肯定享有价款返还请求权优先呢？
答：未必。
“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下”，商品房消费者才享有价款返还请求权优先。换而言之，如果房屋有交付可能，商品房消费者就未必享有价款返还请求权优先。
消费者优先权VS烂尾楼困局
法律色生命在于应用，那么，该批复该批复能彻底拯救陷于烂尾楼困局的商品房消费者吗？
一般情况下，民事权利应遵循“物权优先于债权，债权之间平等”的原则，最高院该批复通过特殊规定确定了商品房消费者优先权，这是以民为本，对于解决烂尾楼事件中的消费者权益保护有着积极作用。
因为商品房消费者购买房屋的目的是用于自身居住，目前房价也较高，许多消费者（家庭）穷其一生的收入和积蓄购买一套用于居住的商品房，其购房的利益属于生存利益，居住权是最基本的人权。因此，最高院通过特殊规定赋予商品房消费者优先权。
但是，明律认为，该批复未必能彻底拯救陷于烂尾楼困局的商品房消费者，主要原因如下：
1、 商品房消费者基于该批复第二条争房子的话，要用非房屋按揭的方式来付清全款，这对于许多商品房消费者而言，是一个很难完成的任务。
2、 基于商品房消费者优先权抢到房子后，该商品房上的抵押权仍然存在，对于该商品房的再次抵押、更名、过户等都有很大影响。也是个不容忽视的现实障碍、定时炸弹。
3、 请求返还售房款的商品房消费者也不是高枕无忧，一方面，有“房屋不能交付且无实际交付可能”这样一个前提条件；另一方面，开发商之所以烂尾楼、一房多卖，不就是缺钱吗？商品房消费者享有价款返还请求权优先，也就是排队排在前面，开发商要是没钱，消费者打赢官司也还是拿不到钱，解决不了实质问题，商品房消费者还是“财房两空”。
要解决烂尾楼困局，法律能起的作用比较有限，这事儿本质上还是个经济问题。
但无论如何，对于陷于烂尾楼困局的商品房消费者而言，该批复是重大利好。对于站在商品房消费者一边做相关业务的律师同行而言，这也是个利好。
祝愿商品房消费者能胜诉，并执行到位，案结事了。
本文系明律的个人理解，难免疏漏错误，敬请谅解，欢迎指教。
