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齐精智:银行贷款展期中抵押权变更登记的十大风险
【中文关键字】银行贷款;抵押权;变更登记
【全文】

 

  《合同法》第二百零九条规定,借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期。贷款人同意的,可以展期。中国人民银行《贷款通则》第十二条进一步明确规定:贷款展期:不能按期归还贷款的,借款人应当在贷款到期日之前,向贷款人申请贷款展期。是否展期由贷款人决定。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的,还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明。已有约定的,按照约定执行。齐精智律师提示在司法实践中,有些法院对借旧换新也视为一种贷款展期的形式。最高法认为展期是原债权债务关系的延续。有些地方高院认为展期产生新的债权债务关系。贷款一旦展期,抵押权是否需要重新办理抵押权登记?原抵押权登记是否需要注销?
 
  本文不惴浅陋,分析如下:
 
  一、债务履行期限变更的,依法应当办理抵押权变更登记。
 
  《不动产登记暂行条例实施细则》在第六十八条中已经明确了债务履行期限的变更应当进行抵押权变更登记,“有下列情形之一的,当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料,申请抵押权变更登记:(3)债务履行期限变更的;
 
  二、因贷款展期而需要进行抵押权变更登记的,需要抵押顺序在后的抵押权人书面同意。
 
  不动产登记暂行条例实施细则》第68条第二款充分考虑了对在后顺位的抵押权人的权利保护,”因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时,如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料“。
 
  三、借新还旧未重新办抵押登记的,不能再向抵押人主张优先受偿。
 
  裁判要旨:借贷双方协议”借新还旧“,应当认为原贷款合同项下的主债务已经履完毕,相应的抵押权也一并消灭。此时,银行基于新贷款合同对案涉房屋享有的抵押权应当视为自重新办理抵押登记之日起设立。
 
  案件来源:青岛利群投资有限公司等申请监督案执行裁定书[最高人民法院(2013)执监字第67号]
 
  四、贷款展期后形成新的债权债务关系,原抵押权因原债务消灭而消灭。
 
  裁判要旨:展期协议对借款期限作出相应变更,该变更应视为是对原借款合同实质性的变更,双龙水泥厂与信用社之间形成新的债权债务法律关系,原债权债务关系消灭,而抵押合同是依附于主合同的从合同,主合同消灭,则从合同也消灭,依据《担保法》五十二条的规定,抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭,抵押权也消灭。
 
  案件来源:遵义县农村信用合作联社与遵义县双龙水泥厂破产债权确认纠纷案((2015)黔高民申字第100号)
 
  五、贷款展期为原贷款合同的补充合同,并未形成新的债权债务,只要不加重担保人的负担,担保人仍应承担担保责任。
 
  裁判要旨:法院认为,虽然三方当事人于2009年10月30日签订《委托贷款展期协议》,约定将该贷款期限向后顺延三个月,但展期协议并未发生新的债权债务关系,故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围。且在借款原约定的期限届满时,清源公司作出股东会决议,决定申请办理贷款展期,在该决议书中,清源公司股东一致同意展期后的贷款担保,仍按照本案《最高额抵押合同》执行。虽然清源公司作为抵押人,工行洛江支行作为抵押权人,未就展期后的抵押问题另行签订新的抵押合同,但从双方的意思表示和实际履行情况看,应当认为,清源公司同意继续以《最高额抵押合同》项下抵押物为展期后的借款提供担保,而工行洛江支行亦接受了该担保。因此清源公司以《委托贷款展期协议》签订后,工行洛江支行与清源公司没有续签抵押合同因而丧失对抵押物的抵押权的主张,缺乏事实和法律依据。
 
  案件来源:泉州市丰泽区清源房地产开发有限公司、王德利与王德瑞与中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行、林一菱一般借款合同纠纷申请再审民事裁定书((2014)民申字第629号)
 
  六、贷款展期但未办理抵押期限变更登记,抵押权继续存在。
 
  裁判要旨:抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。 龙岭公司在乌鲁木齐市房产登记机关办理了龙岭大厦的房产证以后,抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记,并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。因此,在土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除,且抵押物没有灭失情况下,应视为抵押延续,具有对抗第三人的效力。
 
  齐精智律师特别提示:《物权法》第177条规定,有下列情形之一的,担保物权消灭: (一)主债权消灭; (二)担保物权实现; (三)债权人放弃担保物权; (四)法律规定担保物权消灭的其他情形。而展期仅仅是主债务履行期限的变更,主债权并未因此而消灭,因此贷款展期不会导致担保物权的消灭。 在未进行变更登记的情况下,贷款人仍应按照原登记时合同约定的内容(包括但不限于债权金额、履行时限等)行使担保物权。
 
  案件来源:案件来源:《中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司确认抵押权纠纷案》【(2007)民二终字第61号】。
 
  七、贷款展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围。
 
  裁判要旨:贷款展期并不能产生新的债权债务关系,展期后的债权仍属于原《抵押合同》约定的担保范围,债权人仍可就抵押物享有优先受偿权;
 
  摘要:按照《最高额抵押合同》第1.1条的约定,抵押担保的主债权,是自2009年7月23日至2009年10月30日期间(包括该期间的起始日和届满日)2700万元额度内的债权。本案《委托贷款借款合同》约定的借款,发生于2009年7月24日,属于最高额抵押期限内产生的债权,借款本金2700万元,未超过抵押担保的额度。虽然三方当事人于2009年10月30日签订《委托贷款展期协议》,约定将该贷款期限向后顺延三个月,但展期协议并未发生新的债权债务关系,故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围 。且在借款原约定的期限届满时,清源公司作出股东会决议,决定申请办理贷款展期,在该决议书中,清源公司股东一致同意展期后的贷款担保,仍按照本案《最高额抵押合同》执行。
 
  案件来源:案件来源:最高人民法院(2014)民申字第629号。
 
  八、抵押合同中约定,贷款人与借款人协议变更主合同(除过展期和增加贷款外)无须经担保人同意,担保人仍承担抵押担保责任的,该约定无效。
 
  裁判要旨:虽然担保人与贷款人在《最高额抵押合同》中约定除展期和增加贷款金额外,贷款人与借款人协议变更主合同,无须经担保人同意,担保人仍承担抵押担保责任。但是,上述约定不能对抗《担保法解释》第39条(借新还旧)规定的因主合同变更导致担保人法定免责的情形。贷款人以此为由要求担保人承担抵押担保责任的,人民法院不予支持。
 
  案件来源:中国长城资产管理公司哈尔滨办事处与黑龙江华夏造纸有限公司、佳木斯金地造纸股份有限公司借款担保合同纠纷案(最高人民法院[2010]民二终字第72号民事判决书)。
 
  九、最高额抵押合同关于主合同变更还款期限无需担保人同意的约定有效。
 
  裁判要旨:最高额抵押合同约定主合同变更无需通知抵押人和保证人,该借款合同变更不影响抵押人和保证人承担担保责任。故此,案涉授信合同变更还款期限的约定对抵押人和保证人应承担的担保责任并无影响。
 
  案件来源:九江银行股份有限公司与上海浦联房地产发展公司、浙江泰舜建设有限公司等金融借款合同纠纷上诉案[最高人民法院(2016)最高法民终89号]
 
  十、抵押物被查封后贷款展期风险巨大。
 
  根据《物权法》第一百八十四条第(五)款:”依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押“。实践中,在抵押物已经被查封的情况下,已经不能对抵押物进行变更登记。单独对银行贷款进行展期,如果法院持展期产生新的债权债务关系的观点,抵押权将因展期前的债权消灭而消灭。
 
  综上,根据《物权法》第二百零二条的规定:”抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。“,在债权人不能完成贷款展期后的抵押权变更程序的时候,债权人应当在主债权诉讼时效期间向抵押人主张优先受偿权。

 

【作者简介】
齐精智,陕西明乐律师事务所高级合伙人,金融、合同、公司纠纷专业律师。转载请在显著位置注明出处及作者,否则诉讼维权。
 
 
原发布时间:2019/1/2 9:14:05
稿件来源:北大法律信息网

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