2020年11月10日，笔者就最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民法典＞担保部分的解释》（征求意见稿，下称担保司法解释征求意见稿）第五十一条进行了解读。之后的十多天来，笔者一直在思考以下问题：

一是抵押预告登记的效力是什么？

二是《民法典》第二百二十一条第一款“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”中的“处分”是否包括人民法院拍卖或者变卖抵押财产？

三是《民法典》第二百二十一条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”中的“不动产登记”是否指首次登记？

四是如果因开发商原因无法办理首次登记的，债权人如何救济？

对于第一个问题，无论《物权法》还是《民法典》均未作出规定，担保司法解释征求意见稿第五十一条第一款仅规定：当事人以预购商品房设立抵押，办理抵押预告登记后，债权人请求行使抵押权，经审查……尚未办理首次登记的，应当驳回其诉讼请求，但是不影响抵押预告登记的效力。但对于“抵押预告登记的效力”是什么，担保司法解释征求意见稿却未作进一步明确。不过，预告登记权利人（银行）最担心的是抵押预告登记的房屋被人民法院拍卖或者变卖，但依担保司法解释征求意见稿第五十一条第二款的规定，即便被人民法院拍卖或者变卖，预告登记权利人（银行）自办理首次登记之日起仍可向受让人主张行使抵押权。由此可见，明确“抵押预告登记的效力”似乎没有实际意义。

对于第二个问题，无论《物权法》还是《民法典》均未作出规定。从担保司法解释征求意见稿第五十一条第二款“抵押财产被人民法院拍卖或者变卖”的规定可推出，《民法典》第二百二十一条第一款中的“处分”不包括人民法院拍卖或者变卖抵押财产，即人民法院可以处分（拍卖或者变卖）已办理抵押预告登记的房屋。不过，预告登记权利人（银行）不用担心，即使人民法院成功拍卖或者变卖抵押财产，预告登记权利人（银行）自办理首次登记之日起可以向受让人主张行使抵押权。这是将抵押权追及力扩张到了抵押预告登记中。

对于第三个问题，从担保司法解释征求意见稿第五十一条的规定可以推出，《民法典》第二百二十一条第二款中的“不动产登记”应指首次登记。依此，“能够进行不动产登记之日起九十日”可认定为“能够进行不动产首次登记之日起九十日”。如此以来，实务中银行将抵押预告登记转为正式抵押登记，就没有了办理之必要。

对于第四个问题，多存在开发商因资金链断裂而使“楼盘”烂尾的情况下。在此种情况下，因烂尾而使“楼盘”不能进行不动产首次登记，预告登记权利人（银行）对“抵押预告登记”所享有的利益将不会受到影响。但如果“楼盘”能够进行不动产首次登记，而开发商又因某种原因不进行不动产首次登记，则“抵押预告登记”就会自能够进行不动产登记之日起九十日内因未申请登记而失效，严重损害预告登记权利人（银行）的利益。对此，银行等债权人如何救济，尚无规定可依。笔者认为，应当赋予银行等债权人的救济权，即应当允许银行等债权人代垫有关税费办理不动产登记，代垫的有关税费有权向开发商追偿