《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）生效前，我国法律法规对租赁期限并无限制性规定，出现了一批租期超过20年的租赁合同。1999年10月1日，《合同法》生效，规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《合同法》生效距今已近20年，在近几年中，本团队律师接到数次关于“《合同法》生效前签订租赁合同租期超过20年的合同效力、租期起止时间问题”的咨询，现举案说法[1]，分析如下。

案情简介

1998年1月9日，东海县青湖镇人民政府（以下简称“青湖镇政府”）与王礼江签订《场地及电力设施租赁合同书》一份，约定：由王礼江租赁使用原青湖镇水泥制品厂的场地及相关电力设施，每年租金共计17222元，租赁期限自1998年1月1日至2038年1月1日，租赁期间，王礼江每年应向青湖镇政府交付租金17222元，每年分两次交清，分别于6月30日和12月31日各交8611元。合同签订后，青湖镇政府依约定交付了租赁标的物，王礼江也每年按约定支付租金。因双方在合同履行过程中发生纠纷，青湖镇政府诉至法院，要求确认《场地及电力设施租赁合同书》中租期超过20年的部分无效。

江苏省高级人民法院经审理认为：“《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：‘合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。’本案中，青湖镇政府与王礼江于1998年1月9日签订案涉《场地及电力设施租赁合同书》，约定租赁期限自1998年1月1日至2038年1月1日。该合同签订于合同法实施以前，当时尚无关于租赁合同的期限的法律规定，现双方当事人因该合同发生纠纷诉至人民法院，一、二审判决适用合同法第二百一十四条第一款关于‘租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。’的规定，确认青湖镇政府和王礼江签订的《场地及电力设施租赁合同书》租赁期限超过二十年的部分无效，并无不当。”

法律分析

本团队律师就《合同法》生效前（以1998年为例）签订租赁合同租期超过20年（以30年为例）的合同效力、租期起止时间问题的法律分析如下：

一、1998年签订的租赁合同约定租期30年，依据当时生效的《中华人民共和国经济合同法》及其他法律法规，该租赁合同的30年租期约定合法有效

在《合同法》于1999年10月1日生效以前，《中华人民共和国经济合同法》及其他法律法规对租赁合同的租期期限并未有禁止性规定，因此1998年签订的租赁合同约定租期30年，在当时是合法有效的。

二、1999年《合同法》生效之后，租赁合同的30年租期约定与《合同法》第二百一十四条[2]相冲突，对于人民法院是否应当适用《合同法》规定，存在争议

观点一：于《合同法》生效前签订的租赁合同不应当适用《合同法》中关于租期不能超过20年的规定，且租期起止时间应当自合同生效之日起30年，即从1998年至2028年。

《中华人民共和国立法法》第九十三条[3]是对法的溯及力的规定。一般情况下，法律是不溯及既往的，除非为了更好保护公民、法人和其他组织的权利和利益。所以对于在《合同法》实施前所签订的租赁合同通常情况下是不适用《合同法》的相关规定，除非《合同法》的规定更有利于保护当事人。1998年订立的合同是双方意思自治的结果，根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，签订租期为30年的合同并不违反当时法律、行政法规的规定，将双方当事人真实的意思表示认定为合法有效是有利于维护社会经济秩序的。

观点二：于《合同法》实施前签订的租赁合同可以适用《合同法》中关于租期不能超过20年的规定。

根据《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（以下简称“《合同法解释一》”）第一条和第二条的规定[4]，《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，如果当时没有法律规定，可以适用《合同法》的有关规定。合同成立于《合同法》实施之前，但合同约定的履行期限跨越《合同法》实施之日或者履行期限在《合同法》实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用《合同法》第四章的有关规定。

于1998年签订的租赁合同约定租赁期限为30年，该合同签订于合同法实施以前，当时尚无关于租赁合同期限的法律规定且合同约定的履行期限跨越合同法实施之日，人民法院可以适用《合同法》的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。

三、如果适用《合同法》关于租期不得超过20年的限制，那么20年租期的起始时间如何计算？

观点一：从租赁合同生效之日起20年，即从1998年至2008年。

观点二：从《合同法》生效之日起20年，即从1999年10月1日至2019年9月30日。

四、司法裁判趋势

近年来，对于上述租赁合同法院倾向于适用《合同法》“租赁期限不得超过20年”的规定，并且租期的起始时间为1999年10月1日至2019年9月30日。

虽然2001年最高人民法院在（2001）民一终字第39号判决中，针对双方当事人就双方于1994年7月3日签订的《84916部队科训大楼租赁合同》中约定的租期30年是否有效的争议，认为“该合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定本案所涉及合同为有效”，但是在最近的司法裁判中，法院更倾向于适用现行《合同法》的规定。如（2017）苏民申877号、（2017）桂07民终251号、（2016）京0112民初35376号、（2015）石民初字第4689号、（2014）廊民一终字第1437号、（2016）粤01民终9357号等裁判文书均认为，在《合同法》实施前签订的租赁合同租期超过20年部分无效。其中（2017）桂07民终251号、（2014）廊民一终字第1437号均认为，《合同法》实施后对租赁合同的最长期限进行了20年的限制，对租赁合同的最长20年的起算期限应以《合同法》实施之日为节点进行起算。

（2014）廊民一终字第1437号针对纪世奎与张子正、霸州市堂二里购销合作有限公司确认合同无效纠纷作出的终审判决认为：“1997年3月25日张子正与原霸州市堂二里供销合作社签订的《土地出租协议》并不违反当时的法律规定，该协议依法成立并发生法律效力。《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日起施行，该法对于租赁合同的期限作出不得高于20年的规定。上述租赁协议租赁期限从1997年4月1日至2048年4月1日，履行内容延伸至《合同法》施行之后，故1999年10月1日后该合同双方的权利义务应受《合同法》约束，即自1999年10月1日起该租赁协议租赁期限最高不得超出20年，故一审法院确认张子正与原霸州市堂二里供销合作社签订的《土地出租协议》租赁期限截止至2019年9月30日，该协议中超出此截止日期部分无效于法有据。”

五、结论

虽然目前对于合同实施前签订的超过20年租赁合同效力的认定存在分歧，但是团队律师综合法律法规、司法实践等情况，认为：如果因租赁期限产生纠纷诉至法院，法院比较倾向的观点是认为《合同法》具有溯及力，合同租期超过20年的部分无效。20年期限的起止时间，应自合同法颁布之日即1999年10月1日起计算至2019年9月30日。

[1]详见江苏省高级人民法院（2017）苏民申877号民事裁定书

[2]《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

[3]《中华人民共和国立法法》第九十三条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。

[4]《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（1999年12月29日生效）第一条：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”

第二条：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”