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目前房地产企业资产收购的实践中，常见通过股权受让的方式进行收购，通过收购项目公司股权来达到收购资产的优势在此不再赘述。而直接受让资产的交易因其税负清晰、债务风险较小、可指定部分特定资产等优势，在收购中亦不少见。而资产整体转让与较大型的资产分割转让，交易要点又有所不同。
本文所述协议要点，仅针对公寓、办公楼等大型特定资产的分割转让，并不适用于受让开发商名下整体房产项目。若有不足之处，还望阅者不吝指出，共同探讨研究。
实践中，大型特定资产分割转让的限制主要来源于出让合同及各地政府规定、政策的限制。
根据《中华人民共和国土地管理法》（2004）第56条的规定，开发商应按照出让合同的约定使用土地。对于出让土地，出让人与受让人在出让合同中除约定一般的经济规划指标外，有的亦会明确关于物业转让的相关要求，如部分物业需自持或自持一定年限、转让时不得分层分套转让、物业转让需获得相关政府部门批准等。
此外，近年来，由于办公楼等非住宅用途物业分套销售后二次改造为公寓实际作为住宅用途使用的情况屡见不鲜等原因，各地政府陆续出台政策对于开发商分割销售商场、办公楼等物业做了一定限制。
以上海为例，《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》明确：“商场、办公楼批准预售后、初始登记前，需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。”上海市政府办公厅出台的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》亦规定，产业项目类工业用地上的资产分割转让需满足相关条件并通过有关部门的审核批准。
但若开发商违反出让合同的约定或当地政府规定、政策，未取得相关批准便分割转让资产的，转让协议的效力又该如何认定？司法实践中，资产转让协议不存在《中华人民共和国合同法》（1999）第52条第1至4项规定的合同无效的法定情形下，法院大多数会认定协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。但实际履行存在障碍。
受让方是否能以合同自始不能履行、转让方根本违约为由要求解除合同，实践中法院具体裁判不一。
如在上海市松江区人民法院(2017)沪0117民初4390号上海宏煌澜实业有限公司与上海宣萱电子科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审判决书中，法院认为：（1）原、被告就系争厂房签订的买卖合同合法有效；（2）系争厂房的房地产权证附记页载明系争厂房所在地块与其他相关房屋所属地块为同一地块，该出让地块不得分割转让，确因无法达成项目建设要求需整体转让的，须报出让人或园区管理机构批准同意；买卖合同因存在如上禁止分割转让情形而不能继续履行；（3）即便被告（所有权人）未提供系争厂房权证，原告（买受人）于交易中亦负有审慎审查系争厂房权属状况受限的义务，完全可至不动产登记部门调查取得，故原、被告对合同因自始不能履行而解除，均应负相应的法律责任。
而在江苏省苏州市中级人民法院(2018)苏05民终203号苏州本控电子科技有限公司与苏州新达科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决书中，一审法院认为：（1）涉案房屋转让协议合法有效；（2）合同约定的办证时间系从其获得相关政府部门的转让批准手续起算，办证起算时间实际系附条件的，在条件尚不具备时，无从计算办证的起始时间；（3）受让方明知涉案房屋所涉土地为科教用地，并约定过户条件，注明在过户前其享有涉案房屋的使用权，对于涉案房屋不能在合理的时间内办理产证应有预期，转让方的行为并不构成根本违约。二审法院认为：（1）涉案房屋转让协议合法有效；（2）办理房屋产证的条件尚不具备，且房屋转让协议同时约定在办妥房屋转让登记手续之前，受让方一直享有房屋使用权，受让方要求解除合同的理由不能成立。
上面两个案例对于未取得批准而进行资产转让的协议法院均认定为有效，但对于资产转让交易迟迟无法取得批准，合同能否解除，上述两个法院的看法不一。
上海宏煌澜公司案一审判决书中，法院认为出卖人负有保证标的物可依法转让的义务，不论买受人明知涉案房屋不可分割转让而签约是否有过错，均不影响买受人根据《合同法》第94条第4项规定行使法定解除权。本案中，买受人明知房产无法分割转让而签约的过错，并未作为认定出卖人是否根本违约的考量因素，而系作为合同解除后，判定双方对解除后果承担相应法律责任之衡量依据。
苏州本控电子公司案二审判决书中，法院认为双方在签订合同前便已经知晓交易需获得批准，受让方对于未能在合理期限内取得批准办理过户应有预期；而合同约定过户前买受人享有涉案房屋的使用权，法院实质理解为系双方对于迟迟无法取得批准的选择处理方式。从本案可看出，法院将买受人明知分割转让需取得批准这一事实，作为认定转让方迟迟不能取得批准办理过户是否构成根本违约的考虑因素之一。
笔者建议：一般较大型的资产收购，收购方基本上都会对标的资产进行工程、法律等方面的尽职调查，对于开发商分割转让标的资产，出让合同或当地政策是否有限制，亦可在尽调中予以核实。
若标的资产需取得批准的，笔者建议可先签订意向书锁定交易，并将开发商限期取得批准作为签订正式协议的前提条件。但提请注意，若意向书的其他条款权利义务约定具体明确的，则存在被认定为预约合同甚至本约合同的风险。
若出于商业考量，双方希望签订正式协议，而开发商无法在签约前取得批准的，则建议在协议中明确取得批准的最晚时间节点，并约定退出条款；亦可将获得转让批准作为协议生效或支付款项的先决条件。
另提请注意，实践中政府关于房地产市场的调控政策不断变化及严格，而尽职调查与签订协议会有一定的时间差，且存在无法从公开渠道得知当地所有政策限制的可能。
有鉴于此，即便尽职调查结果显示出让合同或查询到的当地政策无转让限制，亦应由转让方在协议中承诺，标的资产可分割转让而无需获得相关部门批准，并约定配套的退出或解约条款。此外，政策调整等尽职调查无法解决的问题，亦可考虑通过“陈述与保证”条款或设置“先决条件”，并约定配套的退出或解约条款来解决。
交易价款及支付安排系资产转让协议必不可少的主要合同条款。实践中，对于大型资产的转让价款，一般多采用分期支付的方式。
笔者建议：在签订资产转让协议时，若标的资产尚未竣工验收，建筑面积尚未最终确定，无法确定最终总价的，可明确交易价款的计算方式，同时对于最终交易总价结算时间点和结算依据进行约定。实践中，交易价款一般系按每平方米建筑面积的固定单价计算，约定暂定总价进行分期支付，而最终建筑面积则以不动产登记中心的产权登记面积为准。
另为避免产生争议，建议在协议中明确交易价款是否已包含增值税，以及提供增值税发票的具体时间节点和税率。
此外，若从收购方的利益出发，在支付交易价款的安排上，笔者建议协议中可不固定付款的具体时间点，而是设置支付条件，约定在相关支付条件满足后的一定期限内支付交易价款。分期支付交易价款的各期前提条件主要可与重要步骤节点相关，包括：网签备案、办理预告登记、交付房屋、取得小产证等。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第2条以及《合同法》第58条的规定，若资产转让协议被认定为本约合同，起诉前开发商仍未能取得预售许可证，资产转让协议将会被法院认定为无效，且存在被法院认定双方均有过错的风险，此时收购方往往无法得到其期待的赔偿。但实践中，不乏交易双方在开发商尚未取得预售许可证时即签订资产转让协议的情形。
若双方产生纠纷诉至法院时，开发商仍未取得预售许可的，资产转让协议为本约还是预约性质将会影响合同效力认定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条明确，若协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽有上述规定，但司法裁判中对于诸如认购协议书等为预约合同还是预售合同仍存在争议。
如在陕西省西安市长安区人民法院(2018)陕0116民初2519号西安闻天科技实业集团有限公司与李琛茹确认合同无效纠纷一审民事判决书中，法院认为：原、被告双方签订的内部认购合同中约定了双方的名称、住所、房屋的基本情况、单价、总价款、付款方式、付款时间，未对交付使用条件及日期等项目予以约定，现原告认为在签订合同当时已经告知被告，被告在庭审中亦认可该合同系事实上的商品房买卖合同，因此涉案合同应为商品房买卖合同。原告在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的合同无效。
而在最高人民法院（2016）最高法民申181号陕西安同实业发展有限公司、张军杰与陕西安同实业发展有限公司、张军杰商品房预约合同纠纷申请再审民事裁定书中，法院认为涉案合同具备商品房买卖合同的主要内容，且收取了部分房款，涉及房屋买卖部分的约定应属无效，但签订正式商品房买卖合同的约定应属有效的预约条款。
湖南省郴州市中级人民法院（2012）郴民一终字第189号郴州市开元房地产开发有限公司与罗爱菊商品房预约合同纠纷上诉一案中，法院认为：虽认购协议约定了当事人名称、商品房面积及价款、付款方式及时间、完工日期等，且收取了部分价款，但没有约定商品房的销售方式、交付使用条件及日期等有关事宜，且还明确约定需另签订商品房买卖合同，故应认定为预约合同。
笔者建议：根据现行法律规定，没有取得预售许可证的商品房预售合同效力可以补正，期限限定在起诉之前。但在满足取得预售许可证的规定条件后，申请预售许可的主动权在于开发商，存在开发商自行提出确认合同无效之诉的风险。另外若开发商迟迟未取得预售许可证，买受人拟通过诉讼维护权益的，资产转让协议可能被认定无效，导致买受人无法得到预期赔偿。
笔者建议，买受人应要求开发商在签订资产转让协议前便已取得了预售许可证，并在协议中明确开发商已取得预售许可证及预售许可证的编号。
若开发商未取得预售许可证，而交易双方希望锁定交易的，则笔者认为双方可签订预约合同，约定开发商取得预售许可证、签订正式合同的期限，并设置相关违约条款。
需提请注意的是，预约合同与本约合同的区分。笔者认为，预约合同系双方约定将来订立一定合同的合同，判断合同为本约还是预约的根本标准系当事人的意思表示。若协议具备商品房买卖合同的主要内容，且未约定另行签订正式合同的，则该协议应为本约；若协议虽有商品房买卖合同的主要内容，但从约定看，双方有另行签订正式合同的明确意思表示的，则关于签订正式合同的约定存在被认定为预约条款的风险，甚至整体协议可能被认定为预约合同，而商品房买卖的相关内容则可能被认定为系对拟签订的正式合同内容的明确。
网签是指在房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序而建立的一个网络化管理系统上的签约行为。而根据《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定，备案系指预售合同签订后到房地产交易中心将预售合同进行登记备案的行为。
网签和备案并非同一事情，但实践中常会将其混淆，主要系因网签和备案常常在售楼处一起一次性完成了。
需注意的是，实践中各地的具体操作略有不同。如在上海，网签、备案系同步进行的。根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法的通知》，上海网签备案大致流程为：拟定合同条款——通过系统传送合同文本，申请备案登记——交易中心即时完成合同文本核校，给予合同编号、房屋代码——开发商打印附有备案编号的买卖合同，双方在合同上签章——7日后，双方可持合同等相关资料办理预告登记。
而北京的网签、备案与上海略有不同，根据《关于实行商品房预售合同网上联机备案的通知》，北京网签备案大致流程如下：进行网上签约——开发商打印预售合同，双方签章——开发商在网上联机备案，打印《商品房预售合同联机备案表》盖章后交预购人一份。
商品房预售进行网签、备案具有重要意义。首先，这是政府部门为了防止开发商一房数卖的行政管理措施。实践中同一套房屋仅能存在一个网签、备案，且需合同双方当事人协商一致出具相关材料，交易中心才可以解除网签、备案。如上海的交易中心明确解除网签、备案需要开发商以及购房人携带相关材料并且购房人亲自到场；而昆山房地产交易中心更是明确，解除网签、备案必须法院发送协助执行通知书且购房人到场才可受理。其次，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，在一房数卖且买受人均要求履行合同的情况下，买卖合同成立先后对于权力保护顺位的确定具有重要意义，而网签备案的时间则是合同成立时间的重要考量因素。
但网签、备案毕竟仅是政府部门的行政管理措施，而预告登记则系物权法规定的为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，具有对抗第三人的效力，可使得妨碍预告登记权利人后续请求不动产转移登记的处分行为无效。
笔者建议：网签、备案及预告登记对于保障买受方取得标的资产的物权具有重要保障意义，在资产转让协议中应对网签、备案及预告登记的事宜，包括网签、备案及预告登记材料准备、时间节点等有具体的约定。另需提请注意的是，本文所探讨的资产转让协议系针对体量较大的特定资产转让交易而签订的总合同，实践中不排除地方房地产交易中心要求，就标的资产中的各个可分割销售单元单独签订预售合同、办理登记。
根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，买受人是否合法占有房屋，在一房数卖且买受人均要求继续履行合同情况下，系确定权利保护顺位的重要考量因素。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第28条的规定，满足以下情形的，在金钱债务的执行中，买受人可对仍在被执行人名下的不动产提出异议、排除执行：（1）查封前已签订有效书面买卖合同；（2）查封前已合法占有不动产；（3）已支付全部价款或按约支付部分价款且剩余价款按法院要求交付执行；（4）非因买受人原因未办理过户。
若开发商因为标的额较大的金钱债务而涉诉或即将涉诉的，为保障买受人的合法权益，买受人可要求提前接收标的资产，为后续排除尚登记在开发商名下的标的资产执行做准备，以免在开发商资不抵债情况下，出现无法实现合同目的又无法追偿到购房款及违约金的不利局面。
值得商榷的是，在工程价款优先受偿权案件的执行中，能否排除标的资产的执行？
首先，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确，除消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人外，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。而最高人民法院在曹县建筑工程承包总公司、曹县昊龙房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷、商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书中认为，上述批复中的消费者应定义为消费者权益保护法所规定的消费者，应为自然人，不能为法人或其他组织，且其购房系为生活消费需要而并非经营。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定：“若申请执行人对于标的资产具有担保物权等优先受偿权的，法院对于买受人的提出的排除标的资产的执行异议不予支持。”工程价款优先受偿权亦应认定为该规定中的优先受偿权，可适用该条款规定。
故笔者认为，若开发商因为建设工程纠纷而导致标的资产被查封执行的，施工单位对于标的资产享有优先受偿权，受让人援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定提出执行异议很可能无法得到支持。
另外，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009）第27条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《商品房销售管理办法》第40条等规定，标的资产交付应满足的基本条件为竣工验收合格。但上述规定为管理性规范，若标的资产未竣工验收合格，买受人要求按约提前接收标的资产，在开发商拒绝配合的前提下，诉请要求提前接收标的资产是否会得到法院支持？笔者认为是存在可操作空间的，特别是在开发商明显无力使得标的资产竣工验收合格后交付的情况下。
笔者建议：在资产转让协议中设置受让人有权要求提前接收标的资产的相关条款，为提前接收标的资产提供合同依据，特别是在资产已竣工验收合格的情况下，使得受让人多一个选择，有利于保护受让人的利益、实现其合同目的。
另需提请注意，针对未竣工验收的不动产，需同时约定与提前接收标的资产相配套的条款，诸如：（1）合同中应明确提前接收标的资产并不免除开发商使得标的资产竣工验收合格等义务，开发商仍应继续完成标的资产交付应满足的前提条件（例如取得竣工备案登记证书，接通用电、用水、通讯等公用设施等）；（2）在提前接收时，开发商应配合受让人对标的资产进行预验收，且双方应书面确认预验收的情况；（3）若标的资产未在合同约定的日期前满足竣工验收合格等相关前提条件的，开发商应承担相应违约责任且受让人有权自行决定由其选定的施工单位继续建设或进行整改使得标的资产达到约定标准，开发商应提供配合，包括促使项目的总包单位等配合办理竣工验收备案手续，受让人因此需支出的相关费用由约定的评估机构出具的评估报告为准等等。
笔者首先提请注意的是，楼宇的地名权与命名权的区别。
开发商并无地名权，开发商或楼宇等所有权人仅能对楼宇的地名之命名、更名进行申请，并无决定权，各地地名的命名、更名由县级以上民政管理部门（或地名委员会）负责审核、承办。根据《地名管理条例》及《地名管理条例实施细则》的相关规定，国家对地名实行统一管理、分级负责制；县级以上民政管理部门（或地名委员会）主管本行政区域的地名工作，负责审核、承办本辖区地名的命名、更名；推行地名的标准化、规范化；设置地名标志。
而命名权，则是在自己所有或有权管理、支配的物上享有的决定物的名称的权利。若标的资产为整栋大楼的，买受人有权在标的资产的外墙屋面等处设置楼宇名称的牌匾，但设置户外招牌的应符合相关规定并向有关部门（如市容管理部门）进行申请。如《上海市户外招牌设置管理暂行办法》规定，设置户外招牌的，申请人应当向所在地的区（县）绿化和市容管理部门提出申请；户外招牌的设置人不得擅自变更户外招牌设施样式或者经批准规定的设置效果图、结构设计图；确需变更的，应当重新办理相关手续。
笔者建议：在资产转让协议中应当准确措辞，若受让人要求标的资产的楼宇名称由其决定的，应明确受让人享有楼宇“命名权”，并可列举释明命名权的具体内涵，如受让人有权在标的资产的外墙屋面、底楼大堂等处设置楼宇名称的牌匾等。开发商应协助配合受让人办理标的房屋楼宇命名的各项手续，包括但不限于办理名称变更手续。
另需提醒注意的是，若标的资产仅为一栋楼宇的部分楼层，并非整栋资产的，即便买受人与开发商在资产转让协议中明确由买受人享有标的资产的楼宇命名权，但如开发商将剩余楼层分割转让给第三方，第三方主张对楼宇的共有部分享有共有和共同管理的权利的，将对买受人行使楼宇命名权形成实质障碍。此时，基于合同的相对性，买受人仅能向开发商主张违约责任。
每笔特定资产分割转让交易中承办律师遇到的具体情况不尽相同，草拟资产转让协议时的针对点以及具体要求也不一样。笔者在此仅以自己在实践中的所遇所感所悟，对特定资产分割转让协议草拟过程的几个注意要点进行总结归纳及初步探讨，望能抛砖引玉。
