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善意取得制度
善意取得制度规定在物权法第九章“所有权取得的特别规定”中，是一种特殊的物权取得法定方式。物权法的“善意取得”制度的通用性，不仅在所有权领域可以适用，而且在用益物权、担保物权、股权等其他物权领域亦可参照适用该制度。同时，善意取得制度在民法、公司法、合同法等领域存在大量的适用空间。
（一）构成“善意”的前置条件
物权法第一百零六条规定的善意取得制度的根本基础是受让人的主观善意性，即其对他人无权处分行为在客观上不明知或推定其“不明知”。
《解释（一）》第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
善意取得制度的本质是，在无权处分的基础上产生了一项法定有效的物权流转效力。也即，“善意取得”法律制度被适用的前置条件是存在一个“无权处分”，或者存在权利人实施多重处分的情形。
其核心要件包括：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的。即主观上没有过错，包括没有恶意串通，没有重大过失，没有“明知”其他在先合法权利主体存续等主观性因素；二是以合理的价格受让。不构成“债的保全”制度中应当被撤销的“明显不合理低价”或“无偿”等交易处分类型，这是确认构成善意取得的客观标准；三是受让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，这是确认善意取得成立的行为标准。
当然，根据民诉法及民事证据规定，真实权利人要否定或排除受让人的善意，必须承担排除性举证责任。但笔者认为，适用该项证据分配规则同样存在前置条件，即受让人本身已经完成了其构成善意的初步举证责任，否则不得要求真实权利人直接承担排除性举证义务。
（二）物权人的债权人与善意取得制度
《解释（一）》第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
对上述两条解释的理解与适用应当综合考虑的三重法律制度。
第一是海商法、民用航空法及道路交通安全法对特殊动产的管理制度。总体而言，我国的海商法和民用航空法对船舶和航空器的物权保护制度实行“动产物权中的不动产管理体系”，但同时适用未经登记不得对抗第三人的规则。诸如，海商法规定船舶所有权的取得、转让和消灭，应当向船舶登记机关登记；未经登记的，不得对抗第三人。民用航空法规定，民用航空器所有权的取得?转让和消灭,应当向国务院民用航空主管部门登记;未经登记的,不得对抗第三人?较为特殊的是，我国对机动车的管理虽然实行登记制度，但该项登记与机动车所有权的设定无关，而仅系对机动车通行权的行政许可。
根据上述三种特殊动产的管理制度，该类动产物权人的债权人如要保障自己的合法权利，则必须借助于物权登记及合法占有（机动车）来对外公示，否则不产生物权效力。因为“占有”和“交付”本身是民用航空器及船舶使用权的法定构成要件。
第二是合同法关于对债的保全制度。该类债权人主张善意取得的根本目的是为了取得“对物优先权”。因此，如果涉及物权人擅自处分该类特殊动产的，则债权人可以根据合同法第七十四条、七十五条的授权，按照“债的保全”制度行使撤销权，从而恢复原物权人的债务清偿能力，以此保证债权人的合法权益。
第三是善意取得制度。物权法规定的善意取得制度，其立法目的是在法定条件下，优先保护善意第三人的合法权益。也即，善意取得本身就是法定优先权的一种。但是，善意取得在海商法和民用航空法体系下很难成立，因为海商法设定了船舶抵押权、船舶留置权和船舶优先权制度。事实上，船舶涉及的海事请求权种类繁多。加之，海商法明确规定船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿。也即，在所有的优先权中，船舶优先权的顺位排列第一位，据此前提下在海商法中几乎没有善意取得制度的适用空间。
民用航空法中设定的民用航空器抵押权、优先权与海商法中的优先权制度基本类似，故亦难以找到善意取得的适用空间。除非该债权人本身对民用航空器享有法定或约定的优先受偿权，否则债权人难以善意取得民用航空器。
正是由于上述三重法律制度的因素，故《解释（一）》才规定，即便该三类特殊动产在流转中未向受让人办理所有权登记，转让人的债权人亦不得就此主张善意取得。
（三）对受让人主观过错与明知状态的判定规则
《解释（一）》第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
上述两条解释是对物权受让人主观过错的判定规则，应该说《解释（一）》对此考虑的较为详尽。但是应当注意下列三项综合适用原则。
1，应当正确理解解释第十六条第（四）项关于“受让人知道登记簿上记载的权利主体错误”和第（五）项关于“受让人知道他人已经依法享有不动产物权”的立法精神。一般而言，受让人根据不动产登记簿的记载而确定合法权利人并无不当，但是物权法解释中却为何要专门作出此项规定，值得深度研究。
笔者认为，此项规定意在防卫因恶意串通而导致的物权流转行为，防止物权流转中的道德风险。因为“权利主体错误”除过失错误登记外，很大程度上涉及到侵权、欺诈或其他不正当行为而导致的错误登记。此时，如果确有证据证实受让人知晓该类侵权、欺诈或不正当行为的，则即便受让人本人未与错误登记主体实施合谋或恶意串通之举，亦不得准许其援引善意取得制度来取得物权。
2，应当正确理解解释第十六条第二款关于“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”的立法精神。本项规定与物权原因行为的正当性判定相关。司法实践中，对于无权处分的效力补正一般包括“追认”和“权利取得”两种情形，即无权处分人在后取得了物权或者物权人对物权处分进行追认的，则该物权处分发生有效处分的效力。但是，当欠缺上述效力补正情形的，则受让人在明知他人给自己无权处分物权而受让的，则显然在主观上不存在善意。
相反，如果在无权处分背景下第三人构成善意取得，则遭到无权处分损害的原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失；如果是原所有权人自行实施多重处分的，则其应当对其他未取得物权的善意第三人承担违约或侵权赔偿责任。
3，“日常生活经验规则”对善意判定的价值。解释第十七条认为，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。显然，交易对象、场所及时机等与交易习惯一起构成物权交易的日常生活经验。
根据最高法院《民事证据规定》关于证据的审核认定的规则，明确要求审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。因此，解释的该条规定即是日常经验规则在物权流转之司法审查中的体现。
（四）构成善意的“时段”判定
《解释（一）》第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
物权法关于物权设立的制度包括三种情形，一是以登记方式设立与公示，物权法对大多数不动产物权均采此种制度；二是以合同方式设立，以占有为公示方式，多数动产物权采此种保护制度。但是，也有一部分不动产物权采此种设立与公示方式。如用益物权中的农村土地承包经营权、地役权等皆如此。三是根据物权法第二十八条的授权而以特别方式取得的物权，其设立时段以相关法律文书生效时为准，但公示时段以办理相应的物权登记时段为准。
（五）善意取得的核心条件
《解释（一）》第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
以合理的价格受让意味着请求成立善意取得的受让人支付了合理的对价，从而其可有效排除转让方的债权人援引合同法第七十四条关于“债的保全”制度来行使撤销权或无效确认权，防止债权人对善意受让人优先权的妨害。
（六）不动产物权不适用“所有权保留”制度
自2012年7月1日起施行的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。
应当说，上述司法解释即是以合同法解释的面目而实现对物权法解释目的的一个范例。
笔者认为，“所有权保留”及担保物权均不是一种绝对性权利。事实上，凡在标的物上设定了“所有权保留”的，则未经原所有权人同意而再设定担保物权的，均是一种无权处分行为。对于无权处分行为之法律效力的处理，合同法设立了“权利人追认”、“表见代理（代表）”及“善意取得”三项前置性优先保护制度。此时，善意取得之效力高于所有权保留。
之所以确认善意取得的担保物权之效力优于“所有权保留”，其合理性在于跟物权权能的分解制度有关。根据物权法规定，在一项完整的物权上存在占有、使用、收益和处分四项权能，当出卖人将动产交付于买受人后，原统一存在于该物上的四项物权权能将被买卖双方分解享有。买受人获得了占有、使用和收益三项权能，出卖人则保留了“处分”权能。因此，动产所有权保留的价值就是在买受人全额支付价款前其不得行使对所有权保留物的再处分权。
但是，这种“保留权”显然属于一种“弱权利”，因为动产所有权保留需要借助于买受人的“诚实守信”和“正当履行”才能保有，一旦买受人恶意利用其对物的占有权能而实施再处分行为的，则该所有权保留的存续效力将存在严重的法律风险，出卖人在行使对该物的追及权时将会遇到善意第三人权利的挑战。正是由于动产物权的公示方式是“占有”，在“所有权保留”情形下的买受人虽然没有取得完整的所有权，但其却合法“占有”了该物，一旦其向担保物权人隐瞒了无权处分的事实，则担保物权人无法获知所有权保留的信息。加之，善意取得人有充分理由相信占有人就是合法的所有人，故也没必要查证该动产权利状况。
在不动产及实行登记公示制度的部分特殊动产物权流转体系中，由于所有权在法律上的转移是以“登记过户”为标志，故出卖人如要“保留”所有权，则只需以拒绝过户登记即可自然享有该种权利，此时合同中对所有权保留的约定只是构成出卖人在拒办过户登记时可予免责的根据，即拒绝过户不构成违约行为。可见，不动产所有权保留对于出卖方而言是一项“硬权力”，该项“保留”的存续效力完全取决于原物权人是否履行登记过户的义务。
因此，在登记公示的物权制度下，以无权处分为前置条件的善意取得制度基本没有可以适用的法律空间。多数情形是在原物权人进行多重处分时且配合其中一方无过错的受让人办理了物权变动登记的，才可能构成以“登记”为要件的善意取得。
共有制度
《解释（一）》第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
（一）家庭共有制与优先权
《解释（一）》第九条解决的是当按份共有财产在涉及家庭析产中其他按份共有权与继承权（受遗赠权）发生竞争时的裁判规则；第十一条解决的是优先权行权期间规则。
物权法中的共有制度分为按份共有和共同共有，当同一共有物上存在按份共有权时其中某一共有人的共有份额发生遗赠与继承的情形下，由于该被继承共有人与其继承人或受遗赠人之间的共有关系之“原因力”相对于各按份共有人之间更加切近，因此该类共有权继受人取得物权的优先力要高于各按份共有人。
家庭共有财产的核心规则是夫妻共同财产制度。现代社会中，因未进行分家析产而存在的家族性共有财产的情形较为少见，但各种形态的家庭共有财产与物权法共有制度直接相关。
家庭共有财产由家庭成员共享所有权，这是家庭共有财产权的必然要求。家庭共有财产的来源主要是家庭成员在共同生活期间的共同劳动收入、投资性收益和继受性财产以及由此产生的增值性收益等财产权益。同时，基于合同法、物权法而产生的共有物权也是物权法第八章的“共有”制度的调整范畴。
婚姻法对夫妻财产制度设定了分别财产制、共有财产制和混合财产制三种形态。即夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。根据有关规定，除非存在明确的约定而设定了特殊的夫妻按份共有的情形外，夫妻共有财产一般为共同共有。
按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。对共有财产的处分和管理权方面，共同共有实行平等行权的原则，而按份共有则可以按照约定管理共有的物权；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。按份共有同时实行比例决策原则，即处分共有物权以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。
关于优先购买权行权期间规则，解释一规定了两类情形，一是按照约定办理；二是没有约定或者约定不明的，按照不同情形确定。一是如果转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准。应当注意到，该类期间并非法定期间，而是使用合同法邀约与承诺制度规则。也即，超过该期间后又重新主张优先购买权的，视为发出新的邀约，如果转让人不予承诺或其他按份共有人认为损害其公平竞买权的，则超期后对优先购买权的主张难以成立。二是通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日。应当注意到，该15日属于最高法院创设的行权期间，属于广义上的法定期间范畴，即转让人须确保优先购买权的行使期间不得低于15日。三是转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日。四是转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
上述第三、第四项规则的适用在司法实践中必然会产生重大争议。因为如果遇有该两类情形，则行使了优先购买权的买受人与转让人之间的买卖合同效力将受到争议。此时，后续竞购人只能在法定1年的期间内行使撤销权，而不得主张合同无效。因为转让人未能从程序上保障其他按份共有人的竞买权，但该种行为并不能构成合同法的禁止性或无效性规定，显然不能适用合同无效制度而应当适用撤销制度。
正是基于上述因素考量，笔者认为《解释（一）》第十二条第（二）项的规定在合同法制度中没有法律根据，是该部司法解释的一个缺陷。
《解释（一）》第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
上述规定的缺陷在于，既然优先购买权是法律设定的一项法定权利，则必须给以救济途径。那么，当转让人存在侵害按份共有人法定优先购买权的情形或者转让人与某些共有人之间存在恶意串通行为而损害其他按份共有人合法权利的，则其他按份共有人显然有权援引合同法的撤销制度来寻求救济。但是，解释第十二条第（二）项的规定等同于剥夺了共有物流转合同之利害关系人的撤销诉权或实体权利，显然不当。
（二）关于优先购买权中的“同等条件”
《解释（一）》第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
物权法第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。但物权法并未对同等条件的构成作出界别，故解释第十一条解决的就是优先购买权的核心问题--何谓“同等条件”？
笔者认为，“同等条件”的三大要素分别是价格条款、履行条款及期限条款，但《解释（一）》的一个缺陷是未能对三大条款的“效力顺位”作出明确的区分。笔者认为，全部构成要素中价格条款当然应排于首位，否则在转让人的报价与拟行使优先购买权的按份共有人之报价不一致或者各按份共有人之间的报价不一致的，则显然无法称之为“同等条件”，反有可能构成新的价款邀约。正是基于这一法定因素的考量，《解释（一）》才作出第十二条第一款的安排：
第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
因此，“同等条件”必须在价款条件一致的情形下方可构成。此后，才能考虑履行方式和期限问题，且笔者认为该后两项要素的确认应当交由转让人选择，不宜由人民法院直接裁判何者具有优先顺位。因为在价格条款一致的情形下只有转让人有权认定履行条件和期限何者对其更为重要。
（三）优先购买权的限制及“复活”规则
第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
解释第十三条的规定易于理解，即按份共有人内部之间转让份额的，其他共有人不得主张优先权，除非另有约定。
但是，上述第十四条的规定与第十二条的适用将会发生冲突，因为第十二条第二项的制度安排等于剥夺了按份共有人的司法救济权，而第十四条又等同于“复活”了该类救济权。显然，当未得到通知的共有人以其优先购买权受到侵害为由，完全可以援引第十四条的规定主张“按比例”行使优先购买权。规避此类冲突的途径就是，既然存在既定的买受人，则此类受到侵害的按份共有人显然可以避开对解释第十二条第二项的适用，而有权在行使合同法撤销权的同时主张“按比例”优先购买权。
笔者认为，解释第十四条与第十二条的法理逻辑基点也存在冲突，第十二条是调整共有人对外转让的条款，此时的受让第三人与共有法律关系的原因力显然较远，但第十二条的设置却保护了原因力较远的第三方的利益，而否定了按份共有人对撤销权的行使权。相反，第十四条对原因力较近的共有人之间的转让合同却确保了竞购共有人对撤销权的行使，此种法理逻辑安排明显不当。
解释的适用时效与物权保护时效制度
《解释（一）》第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。
本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。
本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
本条是关于《解释（一）》适用时效与范围的规则。该条内容虽简易，但在司法实践中的亦应当注意几方面的适用原则：
一是该司法解释在程序上自2016年3月1日起施行，故规定“新受理”的案件适用该解释。也即，2016年3月1日前的案件，排除适用该解释。但必须注意的是，该解释在实体法效力方面应当溯及至物权法施行之日，即只要案件受理于该解释施行后但所争议的物权行为发生在该解释前直至溯及至物权法施行之日的物权纠纷均适用该解释设置的裁判规则。
二是注意区分《解释（一）》程序性效力日期和物权实体保护诉讼时效的关系，物权实体保护时效如果涉及侵权行为的，适用普通诉讼时效制度；如果涉及物权权属争议的，不适用时效规则制约。此点有类于公司法关于股权权属争议和资本缴付义务的实体请求权，均不受时效制约，即便在公司清算阶段，清算组织或债权人会议亦有权利进行资本追缴，股东的资本缴付责任不因时效而免除。
司法实践中必须厘清一个概念，即我国的物权法律制度不能简单地直接与物权法等同，事实上我国的物权保护制度远远早于成文的物权法施行日期。早在物权法生效前的2005年8月1日起即施行的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》虽然是合同法解释的一个分支，但其调整的对象仍然包括物权制度，故可归类为广义的物权法范畴。
最高人民法院并非首次出台关于物权法的司法解释。此前，最高法院将有关物权保护制度大多数以“合同法解释”的面貌出现，但其调整的内容同时亦涉及到物权法制度。此类特殊的物权法解释包括，自2009年10月1日起施行的最高人民法院法释[2009]7号文《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；自2009年10月1日起施行的最高人民法院法释（2009）8号文《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；自2012年7月1日起施行的最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。
毫无疑问，物权法《解释（一）》是我国在长期司法实践中取得的重大理论与实务成果。但毋庸讳言，该司法解释的整体构思与谋篇布局，解释中有关规则设置的条理性、逻辑性及法理性尚存在一些不足之处，有待司法实践中进一步检验与修正。
