在办理执行案件过程中，执行法院以被执行人（开发商）所开发的房产为“两限房”为由，认为无法启动拍卖等处置程序。相信在执行过程中，不少人都会有这样的疑问：“两限房”能否强制执行？

　　本文旨在汇总北京地区“两限房”的相关政策，并探讨“两限房”能否强制执行。

　　北京市“两限房”政策解读

　　1.什么是“两限房”？

　　“两限房”又称“限价商品住房”，根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第二条的定义，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。房地产市场所谓的“两限”是指这类商品房主要限制销售价格、限制住房套型面积。

　　2.“两限房”对住房面积的限制是什么？

　　根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第九条的规定，限价商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主。其中，1居室控制在60平方米以下；2居室控制在75平方米以下。

　　3.“两限房”对销售价格的限制是什么？

　　《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第十一条为原则性规定，要求“销售价格以项目综合开发成本和合理利润为基础，参照同地段、同品质普通商品房价格，由市发展改革、国土资源、建设、财政、规划、监察等部门研究确定”。

　　4.“两限房”对销售对象的限制是什么？

　　（1）资格限制：《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第十三条规定：限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：

　　①申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据限价商品住房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理。

　　②申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准，并实行动态管理。城八区的上述标准由市建设部门会同市有关部门根据本市居民收入、居住水平和住房价格等因素组织确定，经市政府批准后公布。远郊区县的上述标准由区县政府结合实际情况确定，经市政府批准后公布。按照《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》第一条规定，北京市城八区申请购买限价商品住房家庭年收入、住房及总资产净值须符合标准。

　　（2）数量限制：《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第十八条规定：经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。

　　5.“两限房”对二手房处分的限制是？

　　（1）满五年才可转让，且需缴纳土地收益款：《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第二十六条规定：购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。按照《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》第三条规定，已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。（《北京市住房和城乡建设委员会关于已购限价商品住房上市时同地段普通商品住房价格确定问题的批复》规定：在北京市公布限价商品住房同地段普通商品住房价格之前，购房家庭缴纳房屋契税后，按照税务部门核定的计税价格与原购房价格之差的35%交纳土地收益等价款）。

　　（2）抵押贷款仅限支付本套住房购房款：《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》第五条规定：限价商品住房和经济适用住房的保障家庭利用保障房抵押借款，用途仅限于支付本套住房购房款，未经区县住房保障管理部门同意，不得将所购房屋作为其他债务担保。

　　（3）转为商品房前，不得转移所有权：《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》第六条规定：已购限价商品住房和经济适用住房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。

　　“两限房”强制执行问题探讨

　　1.不能强制执行的情况根据上述政策的解读可知，“两限房”对如下内容进行限制：

　　（1）住房套型面积；

　　（2）销售价格；

　　（3）销售对象；

　　（4）购买数量；

　　（5）购房人取得房产证前不得转让；

　　（6）购房人取得房产证后五年内不得转让。

　　因此，若被执行人为“两限房”的“合格申请主体”，且其名下房产为“两限房”，同时该房产未取得房产证或已经取得房产证但未满五年的，无法通过司法处置的方式转移被执行人房产的所有权。

　　2.可以强制执行的情况

　　结合上述分析及对政策的解读可知，“两限房”政策出台的目的是打击房地产“炒房”投机行为，保障低收入群体的住房需求。因而，“两限房”主要限制的是二手房交易。

　　若被执行人为“两限房”的开发商，因其开发的房产还未经销售即被申请执行的，则强制执行其名下“两限房”自无任何阻碍，仅需告知买受人不仅需要北京市购房资格，更需要“两限房”购房资格即可。

　　但是上述推论虽论证“两限房”可以强制执行，但在强制执行“两限房”过程中，无法绕开的“障碍”仍然存在：根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第二十一条第二款的规定，各区县政府负责组织建设的限价商品住房，主要由本区县安排使用，市住房保障管理部门可根据实际情况从中安排一定比例用于统筹分配。也就是说，即便是开发商名下“两限房”的销售，也要服从各区县政府的统筹分配，购房人想要申购“两限房”的，需要履行如下手续：

　　（1）申请：申请家庭持如实填写的《北京市限价商品住房家庭资格核定表》和相关证明材料，向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请。

　　（2）初审：街道办事处或乡镇人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见，将符合条件的申请家庭材料报区县住房保障管理部门。人户分离申请家庭情况应在户口所在地和实际居住地同时进行公示。

　　（3）复审：区县住房保障管理部门对申请家庭材料进行复审，并将符合条件的申请家庭情况进行公示，无异议的，报市住房保障管理部门备案。

　　（4）备案：市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭材料予以备案。区县住房保障管理部门为经过备案的申请家庭建立市和区县共享的住房需求档案。

　　综上所述，由于司法拍卖所对应的买受人是社会公众，而“两限房”的买受人是符合条件且经住房保障部门统筹分配的主体。因而，若启动司法拍卖程序对“两限房”进行处置的，则违反上述规定。但《民事诉讼法》中的“强制执行”并不局限于拍卖，还包括变卖及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定的“其他执行措施”。在被执行的财产为“两限房”的情况下，执行法院可以协同住房保障部门共同启动司法处置程序，向住房保障部门登记备案的符合条件的购房人定向销售（或定向拍卖、定向变卖）执行标的物，以实现申请执行人债权清偿、住房保障部门社会福利落实、购房人居住需求满足的“多赢局面”，而不是仅以“暂不具备处置条件”为借口，简单粗暴径直出具“终本”裁定。可悲的是，目前司法案例均为“终本”裁定，盼望法治进步的光辉可以照耀到强制执行的角落。