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烂尾楼盘存在银行违规划拨资金时,购房人可停止还贷付息
    【中文关键字】按揭款;资金链断裂;违规拨款
    【全文】


      裁判要旨
      资金监管银行在知晓商品房按揭款专款专用要求以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下,仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户,其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错。购房人从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向监管银行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,购房人已经向监管银行偿还的本金及利息不予退回,在案涉商品房具备交付条件之时购房人仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。
      案情简介
      2013年3月26日,廖某、招行惠州分行及光耀公司签订《个人购房借款及担保合同》,合同约定廖某向招行惠州分行申请贷款87万元用于购房,贷款期限为180个月,还款方式为等额还款。合同签订后,招行惠州分行将贷款支付至光耀公司在招商银行开立的75***13的账户中。光耀公司就案涉商品房开设的商品房预售款专用账户为44***77。
      2016年6月14日,惠州房管局向招行惠州分行发出惠市房函【2016】255号《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》,内容为:预售商品房的按揭贷款是房款的一部分,根据规定应全部进入预售资金专用账户,由房管部门监管使用。依据《惠州市区中心区商品房预售资金监督管理办法》(惠府办[2015]19号)及我局给各商业银行的文件(惠市房[2011]19号、惠市房[2013]99号及212号、惠市房函[2014]339号)规定,按揭贷款必须按规定履行约定(承诺)划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户,违规可能引发不良后果。光耀集团有限公司开发的光耀翡俪港(民政局命名为:光耀荷兰水乡花园[八期])预售商品房项目,在你行办理住房按揭贷款业务。经查,你行发放的按揭款2774万元,未按规定流入楼盘的预售资金专用账户。现责令你行在30日内进行整改,并于2016年7月26日之前将整改结果报送我局房管科。逾期,我局将相关情况报由银行管理部门处理。在整改完成前,我局将不再与贵行新签商品房预售款监管协议书。同时,对由此引发的后果,我局将保留提请相关关系人进行追诉的权利。
      后,光耀公司发生资金链断裂,无资金用于涉案楼盘的工程建设,致该涉案楼盘处于“烂尾”。廖某向一审法院起诉:1、判令招行惠州分行继续履行将原告按揭款87万元存入商品房预售款专用账户中的义务;2、确认廖某在招行惠州分行未履行将廖某按揭款87万存入专用账户的义务前,享有拒绝履行《个人购房借款及担保合同》所约定的还本付息义务的权利;3、本案诉讼费用由招行惠州分行承担。
      一审法院判决廖某从起诉之日至涉案房屋具备交付条件之日前无需向招行惠州分行还本付息(需要支付上述期间借款利息包含合同约定的利息、复利及罚息)。
      招行惠州分行上诉称,廖某履行合同时存在违约,且招行惠州分行发放贷款的行为并不构成涉案楼盘烂尾的必要条件。
      二审法院及再审法院均认为,招行惠州分行未将按揭贷款打入专用账户的行为存在过错,并依据《合同法》规定的公平原则及诚实信用原则,支持廖某从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务,且无需向上诉人支付上述期间涉案借款的利息(含复利及罚息),在上述期间廖某已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回;但涉案商品房具备交付条件之时,被上诉人仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。
      案件评析
      近日,在各大社交媒体上,烂尾楼业主们喊出了“不复工不还贷”的口号。作为购房人不还贷风险极大,一旦弃贷,很可能会上征信、丢首付。结合以往发生的司法案例,银行在购房人逾期还贷的情形下,通常会先行催收,一定期限过后,会启动诉讼程序,大概率会胜诉,此时银行通常会申请强制执行购房人,极有可能购房人成为限高人员,甚至面临钱房均损失的结果。
      针对烂尾楼盘存在银行违规拨付资金时,本案对购房人提出了一种新的博弈可能性。为加强商品房预售管理、维护商品房交易双方的合法权益,2004年建设部修订了《商品预售管理办法》,该办法第十一条规定,开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。第十四条规定开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
      2010年,住房和城乡建设部发出了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,该通知第九条规定要完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
      本案中,惠州市房管局针对上述上位法的精神颁布了《关于进一步加强商品房预售款管理的通知》惠市房[2011]19 号规定:“一、预售人按预售合同约定的付款时间,向预购人收取商品房预售款,必须直接存入预售款专用账户......。二、 办理预售房抵押业务时,贷款的商业银行必须向我局具结,保证将按揭贷款及在建工程抵押贷款存入预售项目的预售款专用账户......”。招行惠州分行作为预售资金监管单位,未按照部门规章及地方规范性文件之要求,违背作为资金监管单位的监管义务,违规拨付款项,致使监管资金未能全部用于涉案楼盘的开发建设存在一定的过错。同时对于购房人而言,其作为购房人在开发商资金链断裂之前无任何违约行为,在涉案楼盘处于烂尾无法交付使用的情况下,仍苛求其继续向监管银行还本付息确实违背了《合同法》规定的公平原则,也与一般社会大众的内心情理相悖。本案中,一审、二审、再审法院均是按照上述说理思路支持了廖某的部分诉求。
      但本案毕竟是地方判例,仅仅为购房人面临烂尾仍需向银行还本付息时提供了一种解决思路,至于全国其他地方法院是否同意上述裁判思路仍存在一定的风险。
      裁判理由
      招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下,仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户,并出具与实际付款行为不符的具结书,其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错,一、二审判决据此认定廖某从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,廖某已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回,在案涉商品房具备交付条件之时廖某仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,并无不当。因廖某的诉讼请求部分得到支持,且招行惠州行的上诉请求不能成立,一、二审法院有关招行惠州分行应承担相应诉讼费用的处理,符合《诉讼费用交纳办法》中“诉讼费用由败诉方负担,胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的,人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定,亦无不当。
      关联法条
      《民法典》
      第六条 民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。
      第七条 民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。
      第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
      当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
      当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
      案例索引
      《招商银行股份有限公司惠州分行、廖赞光金融借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【(2018)粤民申7523号】
      《招商银行股份有限公司惠州分行、廖赞光金融借款合同纠纷二审民事判决书》【(2017)粤13民终1879号】。
      关联案例
      《中国建设银行股份有限公司宜州支行、龙秀巨等金融借款合同纠纷民事二审民事判决书》【广西壮族自治区河池市中级人民法院(2020)桂12民终578号】,本院认为,上诉人与宜州区房产管理局、伟宏公司签订的《商品房预售款专用账户监管协议书》,约定了建设银行对商品房预售款负有监管义务,须在获得房管局的审批后才能伟弘公司拨付预售款。但在涉案楼盘的建设过程中,建设银行出现未经宜州市房管局同意就将商品房预售款拨付给伟弘公司的情形。被上诉人作为对楼盘“烂尾”事件无过错的一方,其不同意解除借款合同,但如果在其不能按合约如期接收验收合格的预售商品房的情形下,还要背负该预售商品房的房贷本息,显然不符合公平正义的原则。


    【作者简介】
    吴顶忠,中银律师事务所执业律师。闫昊明,中银律师事务所执业律师。


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