关于加大加强业主委员会成立和指导力度的提案

伴随着城镇化地快速发展，城镇住宅小区越来越多，物业公司与业主的矛盾日益突出并尖锐，但作为代表业主权益的业主委员会的成立却迟迟跟不上城镇化发展的步伐，有些地方的业委会的成立最长的竟达到10年左右，而且不仅有老区的业委会的成立，还有新区业委会的成立问题，但尽管业主与物业公司冲突加剧，但业委会的成立却在一程度上受阻。

小区没有成立业委会，使得业主无法对物业公司进行合法有效的监管：对于物业公司服务质量差、收费高，滥用合同权利，安保混乱，乱收费，帐务不公开等问题无法制约；对物业公司假借管理、政府之名，要挟威胁刁难业主，无法制约；对维修基金无法依法合理使用、开发商或物业公司侵占业主公共用地的行为无法维权等等。这些经常问题导致业主与物业公司、开发商之间矛盾不断激化，产生纠纷冲突，甚至流血群体性事件。

业委会作为《民法典》规定的业主大会这种自治组织的执行机构，本应是业主表达诉求、主张权利、依法合理维权的最佳平台，然而在实践中，成立业委会的过程却成为诸多小区业主不可承受的伤痛。其原因有如下：

一、小区业主人员多，难以集中组织，需要政府及主管部门的协助和指导。

二、法律法规对业主身份认定的规定不合法、不合理。

按照现有规定，只有房屋产权人或因事实行为取得房屋所有权人的人才能以“业主”身份参与小区的管理，而忽视了房屋夫妻共有、家庭成员共有等共有权人的现实情况。目前，夫妻购房产权登记在一方名下、父母购房登记在子女（有的登记在未成年子女）名下、子女购房登记在父母名下、异地购房不在小区居住或者购房出租等情况占相当大的比例。

三、法律法规对业委会候选人资格、筹备组成员资格的规定不合法、不合理。

物业费是合同约定，属私法调整；成为候选人、筹备组成员是法律赋予业主的权利，是公民被选举权在业主权利中的具体化表现，具有公权利的属性，不能因为物业费的私法和私权问题而被剥夺或限制。因为业主的选举和被选举权本来就是为了保护私权利，但法律法规却规定以交物业费为前提条件，其明显限制或剥夺业主通过成立业委会保护自己权利的权利。同时，业主，存在法律法规的规定的公法上的义务，还存在私法上的义务；公法义务通过公法调整解决，私法的义务通过私法调整解决。但法律法规却规定“未履行业主义务”作为候选人、筹备组成员的资格条件，这明显模糊了义务的区分，有限制或剥夺业主权利的极大可能性。即如果业主没有履行业主与物业公司的合同义务及其他私法义务，业主却没有资格成为候选人、筹备组成员，实质上限制或剥夺业主的被选举权，这明显与宪法、民法典等法律法规相抵触或违背。

综上，现提出以下建议、意见：

1、加强党的领导、政府主导的力度、深度和广度。

2、依法对“业主”身份解释，同住的家庭成员如夫妻、配偶、子女都可视同为小区的业主，在成立业委会时每个户主或者每个产权单位可授权委托其中任何一位家庭成员，以维护所有的共有产权人（而不是仅指所谓产权登记人一人）的权利不被剥夺，以最大限度动员一切有热心、有能力参与小区管理的居民来行使自己的权利和义务，维护业主的正当权益和小区的和谐稳定。

３、修改业主使用维修基金的规定。建议在成立业委会时，由业主大会授权业委会根据需要依据章程和法律规定动用维修资金；为保护所有业主的权益，如针对关乎业主生命财产安全的设备（消防设施、电梯、水泵配电等）出现故障问题，可以采用经业委会批准先动用维修基金的紧急处置办法，由业委会负责公示费用情况，承担公正使用维修基金的责任。

４、在召开业主大会成立业委会时，一并相应成立业主监督委员会。由业主或业主委托人担任监委会主任，其成员应包括街道、社区的分管专干，其职责是列席业委会的所有会议，并有建议权；审查所有账目及收支情况，也可指定审计部门对财务账簿及其它会计资料进行审计，对利用职务谋取不当利益，侵害业主权益的行为的业委会成员提出罢免等。

５、建议对业委会候选人资格、筹备组成员资格的规定依法进行修改。

6、建议修改《物业管理条例》，对上述问题做相应的修改。