【全文】
【导读】
当事人对是否存在借名买房约定存在争议时，应当由主张借名买房法律关系存在的一方承担举证责任。在无书面协议的情况下，可以基于购房款实际出资情况，结合参与交易情况、房屋控制管理、购房合同及产权证原件等资料持有情况以及借名动机合理性因素，按照证明标准认定是否存在借名买房协议约定。
【当事人信息】
一审原告/二审被上诉人/再审被申请人： 韩2、周某
一审被告/二审上诉人/再审申请人：韩1
【案情简介】
韩某与王某系夫妻关系，二人育有一子韩2。韩1系韩某的继子，与韩2系同母异父兄弟。韩2与周某于2003年结婚。王某于2013年10月去世。韩某于2019年3月去世。
2014年7月3日，张某（出卖方、甲方）与韩某（买受方、乙方）、房地产经纪公司（见证方、丙方）基于已签订的《存量房买卖合同》及《居间合同》，签订《补充协议》约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，乙方分三次支付购房款，在签订合同当时交付定金30000元，网签完成后通过自行交接方式支付首付款600000元，过户前一天通过资金监管支付剩余房款1070000元。此后，张某（甲方）与韩某（乙方）签订《装修款补充协议》约定：标的房屋总价款为1700000元，其中配套设施折价款630000元，过户价为1070000元，配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商。2014年8月20日，涉案房屋登记在韩某名下。
2019年，韩2、周某以其与韩某之间存在借名买房关系为由，诉请：韩1协助办理涉案房屋的所有权转移登记手续，转移登记至韩2和周某名下。
【法院裁判】
【一审】
驳回韩2、周某的诉讼请求。
【二审】
驳回韩1的上诉，维持原判。
【再审】
驳回韩1的再审申请。
【案例解析】
尽管没有书面协议且购买后由出名人居住使用，法院认为考虑借名人与出名人系父子关系亦不违反常理，综合其他因素可以认定双方之间存在借名买房法律关系
韩2、周某诉称，2014年其夫妻二人名下己有两套住房，不符合购房条件而无法购买住房，遂借用韩2父亲韩某之名，购买了涉案房屋，全部购房款及税费均由韩2、周某以夫妻二人共同财产支付，韩2、周某系涉案房屋真实权利人。韩某于2019年3月因交通事故去世，韩2、周某前往不动产登记部门要求办理房屋过户登记时，被工作人员告知需要韩1配合办理过户手续，但韩1拒不配合，导致韩2、周某作为真实权利人无法将房屋过户至自己名下。
韩1辩称，韩2、周某起诉的案由是合同纠纷，韩2、周某与我没有任何合同关系，我没有义务配合韩2、周某办理过户手续。韩2、周某不能提供向韩某借名的合同或协议。事实是，涉案房屋产权登记明确载明房屋所有权人为韩某，韩某也有能力购买涉案房屋，韩某于2019年3月突发车祸前一直与女友居住在涉案房屋中，该房屋应为韩某的遗产，我作为原告起诉韩2继承纠纷一案，已在法院立案。
本案，一方诉称存在借名买房约定但无法提供书面借名买房协议而另一方不认可，法院是如何认定双方之间存在借名买房关系的？
法院认定及理由：结合已查明事实，首先，从韩2、周某借名买房的合理性来看，因购房时韩2、周某家庭名下已有两套房屋，不能再以二人名义购买涉案房屋，借名买房存在一定合理理由；其次，购房手续的持有人一般应为房屋的实际购买人，涉案房屋全部购房手续由韩2、周某持有，韩1虽表示购房手续材料有可能是韩2、周某在处理韩某遗物时获得，但其亦表示曾配合韩2、周某去公证处办理相关过户手续，且在去公证处之前未曾见过涉案房屋全部购房手续；第三，最为重要的是韩2、周某提交的出资证据能够互相印证其支付了全部购房款的事实；第四，韩2、周某对涉案房屋使用情况的说明亦有其合理性。综合上述关于借名购房之理由、购房手续持有、涉案房屋出资、占有使用等情况证据及当事人陈述的分析，法院认为，韩2、周某之举证达到了证明其与韩某之间存在借名买房合意的高度盖然性。故，法院确定韩2、周某与韩某就涉案房屋形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系。
案例评析：1.借名买房是指当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，实际支付购房款，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方，由借名一方实际享有房屋权益的行为。2.借名买房是一种合同法律关系。合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。当事人对是否存在借名买房约定（法律关系）产生争议时，应当由主张借名买房法律关系存在的一方对该基本事实承担举证证明责任。3.借名买房合同关系的成立不以书面合同为必要条件，借名人有证据证明双方存在口头借名买房或代持约定的也可以。在借名买房合同纠纷案件中，主张存在口头借名买房约定的一方，在对方否认的情况下，应提供直接、客观证据证明。4.在无书面协议的情况下，法院可以基于购房款实际出资（房款支付）情况，结合参与交易情况、房屋控制管理、购房合同及产权证原件等资料（原始购房资料）持有情况以及借名动机合理性因素，按照证明标准认定是否存在借名买房协议约定。如存在借名买房法律特征，可以认定借名买房事实成立！5.口头约定借名买房关系成立的证据，应达到高度盖然性的证明标准，法官应综合审查全案证据判断借名买房口头约定是否存在。《民事诉讼法》司法解释第108条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。口头约定借名买房关系成立，适用该条规定的高度盖然性证明标准，即借名人需要举证证明到口头约定借名买房关系这一事实存在具有高度可能性。法官对于不存在书面协议的口头约定借名买房案件，只能通过对全案证据综合审查判断是否存在借名买房的口头约定。具体到本案，借名人虽不能提供书面借名买房协议，但有证据证明存在符合借名买房法律特征的情形，且借名人对借名动机以及出名人在购买后居住使用等说明解释均有合理性因素，三级法院均未机械司法，而是穿透客观表象对事实借名买房关系予以了认定，值得肯定。6.败诉的裁判结果，胜诉的法律效果！对本案原告而言，因判决时其尚未取得购房资格（指标名额），故请求过户的诉请被判驳（未被支持），但裁判主文确认了涉案房屋已形成了事实上的借名买卖房屋合同的法律关系，事实上取得了胜诉的法律效果。故此，才能在本案中出现胜诉（被告）的一方不接受一审判决上诉和申请再审，败诉（原告）的一方甘愿接受和维护一审判决现状结果的奇葩情形。
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【涉案法条】
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）
第九十一条 人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
第一百零八条 对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
【延伸阅读】
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1、购房资格转让协议受法律保护吗？如何认定是否存在借名买房法律关系？
裁判要旨：法院一般会根据当事人协议约定的内容，以及后续交纳房屋购房款、持有房屋产权证、实际长期居住房屋、支付居住使用期间的暖气费、卫生费、水电费等费用的情况，综合判定双方之间是否存在借名买房关系。
2、结合首付款支付、房贷偿还及原件保管、实际居住等情况，法院可以认定借名买房事实成立！
裁判要旨：借名人主张借名购买涉案房产，要求被借名人协助办理过户手续，提交了《关于房屋产权说明》佐证，结合借名人支付涉案房产首付款、定期偿还房贷，且涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、相关还款凭证、产权证等重要资料的原件均由借名人持有保管，借名人一直在该房屋居住等情况，法院可以认定借名买房事实成立。
3、儿子主张借父亲名义购买房改房，在父亲已故继母否认的情况下不能提供直接、客观证据证明借名买房合意的，存在极大的败诉风险！
裁判要旨：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。在借名买房合同纠纷案件中，主张存在口头借名买房约定的一方，在对方否认的情况下，应提供直接、客观证据证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
4、出名人认可存在借名买房且同意过户借名人未能举证证明房款支付及贷款偿还等具体情况，法院难以判决支持！
裁判要旨：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，依据当事人的举证情况，
5、“借名买房”的法律风险及其防范建议
裁判要旨：为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险，购房者应谨慎对待。国家的政策，其本质是为了让社会更加和谐公平，所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如堂堂正正选择其他的投资渠道。
6、“借名买房”合同纠纷诉讼案件管辖法院如何确定？——从颜某与黄某、王某合同纠纷（借名买房）之管辖权异议一案说起
裁判要旨：借名买房在不违反法律规定、不违反公序良俗、不损害社会公共利益的前提下，应被认定为有效。借名买房的性质依当事人诉求而确认，当事人请求确认物权归属的，法院依照物权纠纷处理，当事人请求履行合同义务的，法院依照债权纠纷处理……
7、借名买房不成立的情况下，出资人不能就涉案房屋主张所有权，产权人是否构成不当得利？
裁判要旨：被借名人因出资人的出资行为而受有利益，不能举证证明其享有该出资存在事实或法律上的原因，在双方借名买房关系不成立，出资人不能对涉案房产主张所有权的情况下，被借名人所受的出资利益欠缺合法原因和依据，则定双方成立不当得利法律关系。
8、借名购买（找本村村民以其名义签约购买）农村宅院，7年后仍然被判合同无效！
裁判要旨：本文中案件的当事人在签订房屋买卖合同过程中有以通谋为基础的非真意意思表示，故意规避法律及行政法规的强制性规定，贴切于通谋虚伪表示的构成要件，符合通过恶意串通达到以合法形式掩盖非法目的情形，涉案合同的签订形式应属无效。出卖人与买受人、第三人通谋一致，为规避宅基地不能向村集体成员以外人员买卖的规定，而由第三人代买受人签字购买，以迂回手段实现买受人实际购买的真实目的，买卖双方均有为掩盖非法目的、规避法律强制性规定的脱法行为，故双方所签订涉案合同的内容亦应属于无效。
