【学科类别】合同法
【出处】北大法律信息网首发
【写作时间】2024年
【中文关键字】租赁合同；承租人；次承租人；超期转租
【全文】  
 




　　【基本案情】2020年9月30日，徐某为开饭店租赁张某房屋并签订租赁合同，约定租期三年，租金7万元、押金1万元。徐某在租赁一年半后，于2022年1月20日将该房屋转租给王某，并签订租赁合同约定租期三年，租金7万元，押金1万元。同时，徐某与王某签订店面转让协议，将饭店经营权及店面内的家具、设备（房东张某的红木家具除外，红木家具租金2万元/年，用餐费抵扣的方式给房东租金）一次性转让给王某，转让金为15万元，并约定如有一方违约，违约责任为转让金的2倍。如一方中止合同亦视为违约。2023年9月30日，房东张某称与徐某租赁合同到期，不再续租，并将该房屋以10万元租金出租给案外人刘某。后，王某为维持经营，与刘某签订租赁合同，租金为10万元一年。

　　王某遂将徐某诉至法院，认为徐某作为转租人在明知剩余租期不足两年的情况下，与其签订三年租赁合同，致其对房屋花费10万元装修费但因租期问题无法继续租赁。故要求徐某给付违约金30万元，并赔偿其装修费损失。

　　【法院裁判】

　　本案争议焦点如下：1、徐某与张某的租赁合同效力如何认定？2、徐某与王某的租赁合同效力如何认定？3、损失如何认定？

　　关于争议焦点1，徐某与张某的租赁合同效力如何认定？本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。出租人知道或者应当知道承租人转租，但未在六个月内提出异议的，视为出租人同意转租。本案中，店铺转让协议中约定房东可以以餐费抵扣的方式收取红木家具租金，事实上房东以该方式收取红木家具租金后六个月内未提出异议，可以看出房东张某知晓并同意徐某转租，故徐某与房东张某签订的租赁合同继续有效。

　　关于争议焦点2，关于徐某与王某租赁合同效力，本院认为，根据《民法典》第七百一十七条之规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。本案中，徐某与王某的转租租期明显超过徐某与张某的剩余租期，属于超期租赁，超过部分的约定对出租人不具有法律效力，但出租人并非合同相对方，该租赁合同亦无法定无效情形，应合法有效，约束徐某与王某。

　　关于争议焦点3，损失如何认定？因徐某的原因导致合同存在超期部分不能履行，应由承租人即徐某向王某承担违约责任。考虑到王某确实为租赁案涉房屋比原租金多花费3万元、王某的饭店未迁出、一直正常经营等因素，徐某亦抗辩违约金过高请求调整，本院综合双方的实际情况，进行调解，最终达成一致意见，由徐某给付王某违约金5万元并退还押金1万元，合计6万元。

　　【法官说法】本案涉及到转租行为效力以及超期租赁的认定。虽然张某同意徐某的转租行为，但合同具有相对性，原租赁合同的期限不受转租合同期限的影响。在徐某未继续与张某续租的情况下，徐某与王某的转租期限超出徐某的剩余租赁期限，构成超期租赁，对出租人张某不发生法律效力，因超期租赁而给王某带来的损失应由徐某承担。

　　法官提醒，承租人在签订房屋租赁合同前，一定要注意审查出租人是否具有出租房屋的实体权利，充分了解承租房屋的产权状况、实际使用情况，可以要求出租人出示产权证书原件，若其无法提供或房产证载明的所有权人与出租人信息不一致，则极有可能是转租的“二房东”，此时可以要求出租人提供其与所有权人签署的租赁合同，并注意审查合同的租赁期限及是否约定不得转租。




【作者简介】  
刘娟，单位为如皋市人民法院。

稿件来源：北大法律信息网法学在线

原发布时间：2024/12/6 10:40:18