【摘要】：我国《物权法》对不动产登记机构的审查职责做出了明确的规定，人民法院如何根据这一规定去审查不动产登记行为？应该对不动产登记司法审查标准存在问题进行剖析，并对造成现状的成因加以分析，在此基础上从方法论角度对登记程序中的物权原因行为进行分析，建立不动产登记司法审查标准的相关理论，探讨物权原因行为分析法形成的理论与实践基础，认识该分析法的必要性及可行性，并在运用中应把握有关原则。
【关键词】：不动产登记；司法审查
即使判决并没有准确地判定过去发生的事实真相，争端各方只要确信他们受到了公正的对待，他们也会自愿接受法院的裁判结果。
—[美]麦克尔.D.贝勒斯
2007年3月16日全国人大五次会议通过的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）在一定程度上统一了不动产登记制度，明确了登记机关的审查职责，对不动产登记的审查提出了更高的要求，然而，我们为这一法制进步而欣喜的同时，必须清醒地意识到，法律在对登记机关的审查职责严格化要求的发展趋势之下，如果当事人对不动产登记行为的合法性提出质疑而提起行政诉讼，法院应当采用什么样的司法审查标准去审理和应对，是固守原有的形式审查标准还是转向实质化审查标准？对此实务界操作不一，莫衷一是，造成司法裁判的严重不统一。理论界则是少有问津，浅尝辄止，造成相关领域的学术空白。有鉴于此，本文试图对此问题做深入研究，以期对实践能有所裨益。
一、不动产登记司法审查中存在的问题
（一）同类案件审查标准宽严不一
目前，在不动产登记行政案件中最大的问题就是缺乏明确的标准来界定登记行为的合法性，结果导致同类案件审查标准宽严不一。以房屋登记行政案件为例，法院在对房管部门登记行为的合法性进行审查的过程中，常常对登记机构是否对申请材料的真实性进行了审查作为评价登记行为合法性的标准而产生分歧。主张采用形式审查标准的法官认为，登记机关主要对申请人提供的申请材料作形式审查，没有义务审查材料的真实性。但对于什么样的义务是形式审查却没有提出明确的标准。有人提出只要尽到法律法规规定的形式要件即可。例如，登记机关只要对登记所必备的形式要件、登记手续是否完备进行了审查，就算尽到了形式审查义务。也有人认为，除了法律法规规定的形式要件外，规章或规范性文件中规定的形式要件也要具备才算是尽到了形式审查义务。究竟孰是孰非，似乎还没有十分肯定的答案，至少从立法层面还没有明确的规定。
（二）对登记结束后发现的否定性事实和证据的适用标准混乱
在司法实践中，经常出现的一类情况是，在登记结束以后发现了一些新情况、新证据，这些事实往往对登记的准确性具有否定性作用，但在登记当时该情况并不被登记机关所知悉或不可能知悉，法院能否以此为依据判决登记行为不合法而撤销之。因为对于行政行为结束后的证据如何适用和如何把握的问题，《行政诉讼法》和最高人民法院证据规则中均无十分明确的规定。因此实践中做法不一。
（三）是否适用合理性标准认识模糊
我国《行政诉讼法》第5条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”学界把这一规定界定为司法审查的核心原则。正是由于这一原则的确立，使得人们对合理性原则的存在性产生重大分歧。有的学者认为法律仅确认了合法性审查标准；[1]也有学者认为，现行司法审查可归结为合法性标准与合理性标准两方面，以合法性标准为主，以合理性审查为补充。[2]正是由于对合理性原则的存在性没有达成统一意见，直接导致在不动产登记行政案件中对于合理性标准认识模糊。
（四）对登记行为的程序性审查标准理解不清
根据《行政诉讼法》第54条规定，具体行政行为违反法定程序的，人民法院应判决撤销或部分撤销，并可判决被告重新作出具体行政行为。这是对具体行政行为进行审查的程序性标准。那么规定里提到的法定程序到底如何理解？实践中存在一定分歧。有人认为，“违反法定程序”就是违反法律、法规明文规定的程序。[3]但也有人认为，如果仅以法定程序作为登记行为司法审查的程序性标准，那么司法审查的程序标准将过于狭窄，不但不能给予相对人应有的司法救济，且会使那些没有有违反法定程序但违反了“非法定程序”的登记行为逃避司法的监督和制约，这与不动产登记司法审查目的相悖。
二、现状成因探析
（一）制度层面的原因
从《行政诉讼法》（1989年颁布，1990年正式实施）产生的背景看，当时我国的行政法制建设还不是十分完备，行政审判组织还不够健全，民告官的理念还需要一个过渡、接受和适应的过程。[4]更主要的是人民法院刚刚开始从事行政审判工作，知识储备不足，经验匮乏，许多新情况、新问题短期内无法准确应对，所以对一些相对比较复杂的立法问题，没有提出太高的要求。尤其对审查标准的问题设计得比较笼统。正是这种“笼统”，导致了今天的诸多争议。[5]从立法的原则看，《行政诉讼法》第4条规定：“人民法院审理行政案件，以事实为根据，以法律为准绳”。这一原则要求审理行政案件不仅要审查事实问题，还要审查法律问题。而实际上，我国法律制度一直没有区分法律问题和事实问题的传统，[6]这种情况下，极易造成对事实问题和法律问题审查标准的冲突和脱节，有时可能会交叉混淆，最终导致认识不统一、操作不统一的局面。
（二）理解层面的原因
从前面所反映的问题中，可以看出，有许多的问题是源于对法律不恰当的理解，或者是受到司法观念的束缚和局限，对法律产生了误解。
第一，对合理性审查的错误理解。从《行政诉讼法》第54条的规定来看，我国司法审查的标准既包括合法性标准，但也内含着合理性标准。但是合理性标准却未受到应有的重视。究其原因：第一是片面地理解“合法性审查原则”，以为《行政诉讼法》规定人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查，就认为法院只能进行合法性审查，不能进行合理性审查，结果造成合理性标准经常处于虚置状态。[7]
第二，对于合理性标准适用的范围理解过于狭窄。《行政诉讼法》第54条规定了“滥用职权”与“显失公正”这两个标准，于是有人认为在行政诉讼中只有这两种情形可以适用合理性原则。其实，在对事实和证据的判断中（如自由心证的过程）都要涉及到运用合理性的标准，否则无法对行政行为（如不动产登记行为）的合法性做出准确的判断。[8]
第三，对登记性质的错误理解。在不动产登记案件中法官对登记的性质认识不清、理解不透也是造成审查标准混乱的一个重要因素。将登记的确认性质理解为确权，或者是将登记理解为许可，都直接导致在审查标准的把握上出现偏差。
（三）实践层面的原因
在不动产登记案件中，造成司法审查标准宽严不一、模糊混乱的一个实践层面的根源在于法官对不动产物权的原因行为与登记结果行为关系认识不清。许多人认为，只有不动产物权的原因行为合法，登记结果才能是合法的（例如，只有房地产交易双方的交易行为合法，其办理的过户登记行为才能合法。反之，如果交易违法，则其过户行为必然违法）。从民事的角度来讲，只有登记行为合法，才能说明原因行为合法。如果登记行为无效或违法，必然导致原因行为也无效，即一切不动产之物权变动均须以登记为成立要件，一切不动产物权之设定非经登记不能成立。以上两种倾向都混淆了不动产物权原因行为和登记行为的关系而造成了法律适用的错误。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这就是通常所说的物权变动区分原则，即物权变动的原因行为与变动结果相区分。之所以将二者区分开来，是因为登记行为并不是赋予不动产物权变动的法律效力而是对该民事行为能否产生物权变动的法律效果进行确认，二者是两个不同的法律问题。法律仅仅规定未经登记不发生法律效力，登记只是物权变动法律效果的生效要件，并不代表该物权变动无效，因为该物权变动的法律效力不是登记行为所赋予的。[9]在司法审查中区分这两个不同点的意义在于，审查不动产登记的合法性，不能以赖以登记的物权原因行为的有效无效来衡量登记结果的合法性。也就是说，物权原因行为不合法，并不一定代表登记就不合法，同理，物权原因行为合法也不必然导致登记的合法。二者是相互联系、又相互独立的关系。另外，不动产登记司法审查标准宽严不一、操作混乱的一个非常重要的原因在于社会对不动产登记准确性的期望值不断增高与登记机关职能权限相对局限的矛盾日益加大，使得人民法院在对此类案件审理时，一方面要保护当事人的合法权益，另一方面要兼顾登记机关的能力限度。在平衡二者的关系和利益中，不同的法官呈现出不同的价值取向和审查理念，直接造成审查标准上有松有紧。
三、物权原因行为分析法—不动产登记司法审查的新路径
针对不动产登记司法审查存在的这些问题和困惑，笔者从法学方法论的视角试图为架构一个理性的不动产登记司法审查方式和标准提供一条分析的思路和方法，使其真正成为评价不动产登记行为合法性[10]的“基本准则”。
（一）物权原因行为分析法及其基本特征
要为不动产登记司法审查建立一个理性的标准，其重要的前提就是要明确登记行为审查的是什么，然后才可能沿着其审查的方向正确地评价其行为的合法性。从物权法的角度来说，登记机关主要审查物权原因行为，[11]即登记申请人申请登记的基础性原因或事实性依据，它是引起物权发生变动的事实行为或法律行为，包括不动产物权的设立、变更、转移和终止。从行政法意义上讲，登记审查制度是整个不动产登记制度的核心内容，而审查的核心内容说到底就是审查赖以登记的物权原因行为。物权原因行为是登记的前提和基础，有了法律上认可的物权原因的存在，才可能赋予其登记的效力。而现阶段我国不动产登记审查模式并不属于严格意义上的实质审查，而只是由形式审查向实质审查模式的转型和过渡。在这种情况下，登记的审查模式既不同于形式审查，也不同于实质审查。相应地，法院对其进行司法审查的标准也不能简单地套用这两种审查模式。一方面，不能只对登记机构登记行为所依据的申请材料是否完整、齐备，是否符合法律所设定的程序要件进行审查，而对申请材料的真实、合法、有效与否全然不问，即使登记所确认的权利状况与不动产实际权利义务分配情况已明显不符，仍认为登记行为是合法的。另一方面，绝不能单纯追求登记的准确性，而不顾登记机关审查的能力和权力限度，以行政权代替司法权去审查所有赖以登记的民事权利义务的实际状况，以明确真正的权利人，从而作出对不动产登记行为合法性的认定，即如果登记确认的权利人与实际权利人一致，则登记行为合法，反之则属违法。[12]这些都不符合不动产登记的法律属性。笔者在充分考虑了上述问题的基础上，结合构建司法审查标准的基本理念和物权法的要求提出了一种物权原因行为分析法。该分析法的核心观点是：人民法院在审理不动产登记行政案件中，主要审查登记机关在登记过程中，是否对赖以登记的物权原因行为（即实体法上的权利义务关系）依照法律的规定进行了严格的程序性审查，并在必要的情况下依法进行了调查、核实，然后在法律允许的权力限度内作出是否予以登记的合理判断，以此来评价不动产登记的合法性（具体而言，就是形式审查为主，必要时辅之以调查核实等实质性审查行为为补充的复合审查模式）。
（二）该分析法的基本特征：[13]
1.分析的对象是赖以登记的物权原因行为。正如陈华彬先生曾经说过的：“形式审查和实质审查的概念，是表示登记官吏的审查权限的术语，二者的区别在于登记官吏的审查权限是否及于原因关系。”[14]从物权法理论上说，一个完整的物权行为应由物权原因行为和物权变动行为（包括设立和灭失，下同）共同完成。物权的变动行为对于不动产以及部分特殊动产而言即指登记行为，对于一般动产而言即为交付行为。物权原因行为则相对复杂，它一般是引起物权变动的前置行为，即当事人或当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的行为。一定程度上还包含物权的合意，即双方达成物权变动的意思表示一致。[15]因为“登记同样是一种法律行为，而作为法律行为，必须考量登记中的意思表示。”[16]即当事人的申请要一致，要形成关于权利归属的认识，因为当事人申请的内容决定登记的内容，也决定物权的内容。如果当事人之间关于物权变动以及权利归属上有冲突，[17]或是缺少物权合意，则登记为错误。[18]因此，对不动产登记原因行为的审查，很重要的是要审查其是否完成了对物权合意的调查。相应地，采用不同的审查标准，最大的区别就在于对物权原因行为的审查程度不同。一般在实质审查模式之下，登记机关具有对基础原因关系（如债权）审查的权限，[19]不但要审查登记申请的材料是否齐备、合法，还要审查其是否与实体法律关系一致。因此法院既要审查不动产变动行为，也要审查作为该变动基础的原因行为，[20]还要审查登记意思表示、登记能力、登记承诺等，[21]并确定真正的权利所有人，从而对被诉的不动产登记行为作出法律裁判。[22]相反，形式审查模式之下，法律、法规没有赋予登记机关在作出登记之前对物权原因行为进行实质审查的权力，只对申请人提供的申请材料，如不动产权属证明文件、物权变动意思表示一致的证明文件等材料是否齐备、相关签名印鉴是否齐全、是否符合规范要求进行程序法上的审查。那么，法院只关注登记机构在登记中是否尽到了形式审查的义务，一般不问其登记的权利与真实状态是否相符。即使出现不一致，也不会判决撤销或确认违法。我国目前主要采取这样的审查标准。但随着不动产登记审查模式的转型，也在一定程度上关注赖以登记的物权原因行为已经成为一种必然。前已述及物权变动的区分原则，虽然物权原因行为相对独立于登记行为，但两者不无关系，即当物权的原因行为被确认为无效或可撤销时，即便已经完成了物权变动行为，其登记行为仍然可能被确认无效或者注销。所以其标准和尺度应该把握在能否查明登记机关有无存在违法登记行为，尤其是对登记的事实问题，也要倾向于有无严格履行形式审查的职责。对如下情形，人民法院可在权力限度内作实质性审查：[23]对有重大明显瑕疵的原因行为[24]没有尽到审查义务；有疏于调查、核实或其他程序不作为的；登记中因自由裁量过度导致权力滥用的。
2.调查、核实是审查的必要手段。人民法院对不动产登记行为进行司法审查，是从行政法的角度对登记行为是否违法进行判断，而判断的依据就是登记机关赖以登记的物权原因行为，[25]即对申请人申请登记的事项进行严格的审查，[26]这也是司法审查必须查明的问题。但长期以来，我国不动产登记一般不依职权调查登记事实，即使登记机关认为有必要对申请人提供的部分材料作进一步核实，也仅限于对材料真实性的核实与判断，一般不涉及对当事人实体权利的认定，更不会依自己的判断对当事人没有提及的事实进行调查取证。但随着物权法对不动产登记公信力的维护和保护交易安全的目的，传统的审查模式显然已经不能符合立法的需要。通过《物权法》第12条可以看出，立法者并未明示登记机构究竟是形式审查还是实质审查，而是更着眼于强化对物权原因行为的调查核实。不难理解，立法者就要通过调查核实的方式逐步实现审查模式的过渡和转型。这就要求法院在对登记的原因行为进行分析时，要核实登记机关是否对申请人提交的证明材料按照法律的标准进行了审查核实。每份材料形式上是否符合法定的形式，如因买卖、赠与、继承等原因申请房屋转移登记时，要审查提交的材料是否符合法律规定的形式要求。[27]登记机构是否对不动产的状况进行了必要的现场调查，对不动产交易价格的相对合理性是否尽到了必要的注意义务等。[28]对此，笔者主张从以下几个方面审查：第一，是否严格审查申请人的身份；第二，是否对不动产的权属关系尽到了必要的调查义务；第三，是否对赖以登记的物权原因关系尽到了必要的注意义务。当然，以上这些调查、核实及注意义务应以登记机关能够识别的能力为限，毕竟登记机关面临的是由各种证据展现的法律事实，登记审查人员无法确保所有不动产物权变动的信息都是真实的。因此，对于实践中一些产权证、合同、印章、签名虚假的问题，在造假技术足以达到以假乱真的程度，登记机构现有人力、技术等手段尚不能识别的情况下，做到一个合乎理性人的审查标准即可，[29]而不能过分要求登记机构的审查责任。
3.法律允许的权力和能力限度内的判断是司法审查的分水岭。一般说来，司法审查的标准有的来自于宪法和法律，[30]有的则来自于各国的判例。[31]但在我国的不动产登记行政案件中，确立司法审查标准最大的瓶颈之一就是确定登记机关的审查权限。因为我们没有明确的法律规定，[32]而且登记机关仅能对客观事实或既存的权利状态进行认知与判断，不能直接对相对人设定或确认行政法上的权利义务，因此实践中很难确定登记机关对赖以登记的物权原因到底可以或者说应该审查到何种程度（这里主要涉及对物权原因行为真实性、合法性、有效性的判断问题）。从权力分工的角度来讲，对民事法律关系合法性进行裁判属于司法权的范畴。不动产登记中涉及物权变动的原因行为如不动产债权、抵押转让合同的有效性问题，大都通过民事审判来确定，登记机关无权作出认定。如果允许登记机关迳行就民事法律关系的效力作出判定，无疑是越俎代庖地行使了司法权。自然，司法审查针对登记审查提出超越其本身职权的审查要求并要其承担相应法律责任，不免过于苛求。因此有人说，登记的效果非来自于法律的规定，非来自于国家的强制力，而应来自于当事人意思的自主表达。[33]这种观点在一定程度上具有排斥登记中对物权原因审查权的嫌疑。对此笔者尚不敢苟同。因为尽管登记的程序基于当事人的申请而启动，但我国采取的登记生效主义就是一种强制性的规定，而且当事人的申请是否能够得到实现，要经过登记机关的依法审查确认，以及必要的判断。因此笔者认为，尽管从原则上来讲登记机关无权对物权原因行为中的实体民事法律关系（如合同的有效无效）作出判断，但并不代表对所有的民事法律关系都不能作出评价。相反，对于形式性（如合同的形式要件）或程序性（如权利能力和行为能力）的法律关系要件要调查、核实，必要时还要在法律允许的权限范围内作出判断。具体来讲可以分为以下几个方面：[34]第一，对于因法律行为导致的不动产物权变动，不宜采取实质审查模式，如人民法院、仲裁机构作出的生效裁判文书等；[35]第二，对于物权变动的效力（例如债权效力）不宜进行判断，但对变动合意的存在与否要进行审查。不过也只能是在其职权范围内的有限核查；[36]第三，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，登记机关一般也不宜对其效力作出评价，但具有重大明显瑕疵的，不受其约束；另外，对于合同的形式要件应进行审查；第四，如果在诉讼中赖以登记的实体民事法律关系明显不成立，且不涉及善意第三人的情况下，人民法院应撤销登记，否则造成错上加错的局面，与实体正义不符。[37]
4.必要的自由裁量是司法审查的需要。从行政法理论角度说，合法性标准主要针对羁束行政行为，即行政主体对行政规范的适用较少或没有裁量选择的余地。而合理性标准主要针对自由裁量行为，行政主体对行政规范的适用有较大的选择裁量余地。但任何一种行为的作出在宏观上讲都应该具备合理性。如前所述，合法性审查与合理性审查并不是互相矛盾、互相排斥的。合理性是合法性的更高追求，合法性应是合理性的体现。违法，深层的含义就是不符合法律精神，也就是不合理。法院对登记进行司法审查本身就是为了追求合理的体现。[38]不动产登记从理论上讲应当属于羁束性行政行为，但这绝不代表不动产登记过程中就不存在自由裁量行为。恰恰相反，根据《物权法》第12条的规定来看，不动产登记机关在登记审查过程中有很大的自由裁量权，例如，登记机关有权认定申请人提交的材料是否符合要求，有权决定是否要求申请人补充材料，有权决定是否到实地查看等等。也正由于登记自由裁量权的存在，法院才有必要对其是否对赖以登记的物权原因行为进行调查，作出必要的裁量。换句话说，判断其所作的调查核实是否向着审查物权原因行为的方向进行，是否符合理性的要求，是否有利于判断登记行为的合法性。可以说，在利用物权原因行为分析法对不动产登记进行合法性审查的每一个环节都涉及到自由裁量的问题。包括是否进行了必要的调查核实、是否在法律允许的限度内作出了判断、调查的程序是否正当都需要做出合理的推理和解释。
小结：从物权原因行为分析法的价值预设来看，就是要为法官形成对登记过程的逻辑推理和回顾而架设一条理性的思维模式，使法官能够及时准确地发现用来判断登记合法与否的事实标准，并在复杂多样的证据中检测出实现裁判客观化的最佳依据，并借助逻辑手段和实践理性，做出最后的裁判。
（三）适用该分析法应把握的原则
第一，标准的确立要合乎审查目的的内在要求。[39]不动产登记司法审查的根本目的是要依法保护登记权利人或利害关系人的合法权益，其次是维护和监督行政机关依法行使职权，促进其依法登记。明确了这两个层面的目的内涵，就要严格按照这个目的的要求确立司法审查的标准。
第二，标准的确立应注重对纠纷的实质性解决。审查什么，审查到什么程度，实质上都是对法定条件法律规定的理解与适用。也只有沿着这样的审查思路才能最大限度地解决纠纷，达到案结事了。
第三，强弱适宜、深浅适度。[40]由于不动产登记审查对象的复杂性，决定了审查标准必须多元化。审查的强度和深度要适宜，符合审查目的的要求。
第四，尊重物权公示公信、物权法定及一物一权原则。首先，不动产登记即是对不动产权利和不动产变动的公示，是二者的统一。因此在对不动产登记进行司法审查时，必须把握被诉的不动产登记行为是否旨在显示不动产的真实权利状态或不动产变动的本身，尤其是对登记过程中的调查核实行为的作用、目标指向及合理性和必要性的判断上。其次，不动产登记的审查必须考虑登记机关对申请事项的审查是否在法律允许的范畴，包括其赖以登记的原因基础是否在法律允许的范围之内。再次，一物之上不能同时存在两个以上的所有权（共有除外）。在不动产登记行政案件中，应当把这一原则溶入到司法审查的标准之中，作为判断登记合法与否的基本理念，如果登记行为违反了该原则即为违法。
第五，物权要平等保护。《物权法》规定，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在不动产登记司法审查中必须考虑到任何主体的物权都应平等保护；各类物权的保护都要平等化。
第六，登记程序要正当。衡量一个不动产登记行为，既要看其实体上是否合法（是否与登记的权利真实状态相符），还要看登记的程序是否正当。我们要充分利用现有的制度资源，准确定位登记的程序规则，合理地运用规章适用的选择权，在正当程序理念的基础上，以最佳的方式和最大的限度建立起对登记程序的审查标准，以适应不断发展的程序化法治需求。
【注释】
[1]胡建淼：《行政法学》，法律出版社1998年版，第77页。
[2]刘善春：《行政诉讼原理及名案解析》，中国法制出版社2001年版，第297页。
[3]皮纯协，胡锦光主编：《行政诉讼法教程》，中国人民人学出版社1993年版，第235页。
[4]刘益：“论合法性审查原则”，中国论文卜载中心http://www.studa.net/（最后访问时间：2008年10月16日）。
[5]刘益：“论合法性审查原则”，中国论文下载中心http: //www . studa. net/（最后访问时间：2008年10月16日）。
[6]刘益：“论合法性审查原则”，中国论文下载中心http://www.studa.net/（最后访问时间：2008年10月16日）。
[7]工学栋，冯洪革：“论行政行为司法审查的标准”，载《中国石油大学学报》（社会科学版）2004年第2期，第81页。
[8]工学栋，冯洪革：“论行政行为司法审查的标准”，载《中国石油大学学报》（社会科学版）2004年第2期，第81页。
[9]于海涌：《论我国不动产登记中的主要缺陷—写在物权法通过以后》，载易继明主编：《私法》总第14卷，华中科技大学出版社2007年版。
[10]本文所称的不动产登记行为的合法性，包括合理性的审查，这样的表述是为了与实践中的习惯说法相衔接。
[11]物权原因行为的概念是笔者借鉴物权法草案最后一稿第23条：“原因行为的形式设立、转移和变更不动产物权的原因行为，应当采用书面形式”，载梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿附理由（第2版）》，社会科学文献出版社2007年版。另外，在田士永博士的论著《物权行为理论研究—以中国法和德国法中所有权变动的比较为中心》（中国政法大学出版社2002年第1版）中使用了“物权行为原因”概念。引用这样的概念既符合物权法理论的要求，又合乎不动产登记的特征。
[12]王忠：“关于《物权法》实施后城市不动产权属登记在审判实践中的几个实务问题”，载中国房地产产权网http://www.jxfg.gov.cn/ReadNews.asp?NewslD=1228（最后访问时间：2008年10月10日）。
[13]本部分涉及程序正当性的内容将放在下一章论述。
[14]陈华彬：《物权法研究》，金桥文化出版有限公司（香港）2001年版，第300页。
[15]蔡耀忠主编：《中国房地产法研究》（第2卷），法律出版社2004年版，第313、318页。
[16]孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第133页。
[17]葛云松：“物权行为理论的功能”（上），北京大学民法研究中心“私法的勃兴”民法学术研讨会，载中国民商法网。
[18]李凤章：《登记限度论—以不动产权利登记制为中心》，法律出版社2007年版，第212—213页。
[19]参见肖厚国：《动产善意取得制度研究》，载梁慧星主编《民商法论丛》第13卷，北京法律出版社2000版，第56页。
[20]参见梅瑞琦：“论登记公信力的制度基础—以基于法律行为的不动产物权变动为中心”，载北大法律信息网2003年10月13日。
[21]Priscilila Sarton Conveyancing Law press 3th edition china 2003 98.
[22]王达编：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》，知识产权出版社2006年版，第29页。
[23]王达编著：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》，知识产权出版社2006年版，第30页。
[24]如房屋买卖合同有明显的瑕疵，既无合同的价款，也没有买卖双方的签字等。
[25]王达编著：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》，知识产权出版社2006年版，第30页。
[26]张少平，石俊峰：“行政审判如何贯彻执行《物权法》—以不动产登记制度为切入点”，载中国论文下载中心http://www.studa.net/xingzhengfa/080314/09521110-2.htm1（最后访问时间：2008年10月12日）。
[27]王达编著：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》，知识产权出版社2006年版，第168页。
[28]例如我国《城市房地产转让管理规定》第7条第（4）项规定：房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。
[29]刁其怀：“不动产登记中的审查标准及赔偿责任—评《物权法》十二条、第二十一条”，载《中国房地产》2007年第7期，第19页。
[30]如德国《行政程序法》第40条规定，行政机关被授权，依其裁量而行为的，其裁量应符合授权之目的，并遵守法定的裁量范围。参见中国政法大学主编：《外国国家赔偿、行政程序、行政诉讼法律汇编》，1994年版，第238页。
[31]如英国的合理性审查标准就是通过Wednesbury一案确定的。
[32]在我国现行不动产登记制度规定中几乎找不到对审查程度或权限的具体规定，即哪些可判断，哪些无权判断。
[33]李风章：《登记限度论—以不动产权利登记制为中心》，法律出版社2007年版，第168页。
[34]本文的总结不一定穷尽所有情形。
[35]见张少平，石俊峰：“行政审判如何贯彻执行《物权法》—以不动产登记制度为切入点”，载中国论文下载中心http://www.studa.net/xingzhengfa/080314/09521110-2.html（最后访问时间：2008年10月16日）。
[36]陈渝中：“浅析房地产登记程序中存在的几个问题”载中国论文下载中心http://www.studa.net/faxuelilun/080401/13204461.html（最后访问时间： 2008年10月18日）。
[37]参见张少平，石俊峰：“行政审判如何贯彻执行《物权法》—以不动产登记制度为切入点”，载中国论文下载中心http://www.studa.net/xingzhengfa/080314/09521110-2.html（最后访问时间：2008年10月16日）。
[38]王达编著：《房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务》，知识产权出版社2006年版，第24页。
[39]合目的的审查是合理性审查的下位概念。本文将其独立于合理性原则，是为了强调合目的性审查理念的重要性。
[40]这一部分的内容在很多场合与合理性审查存在着交叉，甚至有重合之嫌，但本文将其单独作为一种审查的理念，是为了彰显司法审查强度标准的重要意义，从不同的路径突出把握强弱及深浅的重要性。
稿件来源：《行政法学研究》2011年第1期 作者：江必新 王旭军
原发布时间：2015年3月25日
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