前沿动态
司法文明协同创新中心的建设目标是按照“国家急需、世界一流、制度先进、贡献重大”的要求,依据科学研究、学科建设、资政育人“三位一体”的方针,打造中国乃至世界司法研究的重镇、中国司法学科建设的平台、卓越司法人才培养的基地、司法文明和法治中国建设的核心智库。
齐精智 :受让方取得土地使用权后建成并销售时,以股权方式转让要比转让资产方式税费高
    【中文关键字】土地使用权;转让;受让方
    【全文】


      在房地产开发中,土地使用权都在公司名下,一般情况下都是转让公司股权的方式来转让土地使用权,因为以转让股权的方式转让土地使权可以不用缴纳高昂的土增税。齐精智律师提示如果股权受让方未来建成再销售(自持除外)时,由于股权溢价部分无法计入在建工程成本,增值额将大大提高,相当于税费延迟转嫁到了受让方,土地使用权以股权方式转让要比转让资产方式税费高。
      本文不追浅陋,分析如下:
      一、不涉及股权受让方开发土地的情况下,股权转让在转让环节,因为不涉及所有权变更,无须承担增值税和土地增值税,双方的税负较轻。
      1、股权收购——转让环节税赋低。

      2、资产收购——转让环节税负高

      二、如果股权受让方未来建成再销售(自持除外)时,由于股权溢价部分无法计入在建工程成本,增值额将大大提高,相当于税费延迟转嫁到了受让方。
      股权转让节税的实质,股权收购的节税原理实质是税赋递延,时间换空间。而不是真正的降低税赋(甚至总体税赋更高)。
      尽管股权转让在转让环节,因为不涉及所有权变更,无须承担增值税和土地增值税,双方的税负较轻。
      但是,受让方未来建成再销售(自持除外)时,由于股权溢价部分无法计入在建工程成本,增值额将大大提高,相当于税费延迟转嫁到了受让方。
      案例:房企长跑哥有一在建工程,其中土地价款5亿元。目前投入已达立项总投入25%,满足转让条件。其中资本化利息0.5亿,开发成本5亿。
      现因资金短缺,欲和登山哥商量转让方式。假设后期仍需投入建设资金10亿,建设竣工后,预计总货值36亿。
      两公司商量下来,有以下2种方式,可以考虑:
      a.登山哥以16亿收购项目资产
      b.登山哥以16亿收购项目股权
      假设业态全部为普通住宅,不考虑分摊等问题。
      1#直接转让方式下:

      ①长跑哥承担税务(出让方)
      印花税:合同所载金额×0.5‰=16×0.5‰=0.008亿
      增值税:销项-进项=(16-5-5-0.5)/1.09×9%=0.495亿
      增值税附加:增值税×12%=0.495×12%=0.06亿
      特别说明:在税费计算时,此案例多处简化处理。
      如:在计算销项税额时,扣减的土地成本应不含契税;在计算进项税额时,一般成本进项税率按9%计算,费用进项税率按6%计算,且需获得取票率。此处取票率简化为100%,取得土地使用权契税不考虑,利息进项按9%计算。下同。
      土增税:增值额×适用税率——扣除项目金额×速算扣除系数
      销售收入(不含税)=会计口径下收入+土地款抵扣增值税调增收入=16/1.09+5/1.09×0.09=15.1亿
      扣除项(不含税)=(5/1.09+5)×1.3+0.06=12.52亿
      增值率=(15.1-12.52)÷12.52=20.6%<50%
      土增税=(15.1-12.52)×30%=0.74亿
      企业所得税:={(16-5-5)÷1.09-0.495-0.74-0.06}×25%=1.01亿
      税费合计:1.01+0.74+0.06+0.495+0.008=2.31亿
      ②登山哥承担税务(受让方+收购环节)
      契税:成交价×3%=16×3%=0.48亿
      印花税:成交金额×0.5‰=16×0.5‰=0.008亿
      税费合计:0.48+0.008=0.49亿
      ③登山哥承担税务(再销售环节)
      增值税:销项税额-进项税额=(36-16-10)÷1.09×9%=0.83亿
      增值税附加:增值税×12%=0.1亿
      土增税:增值额×适用税率——扣除项目金额×速算扣除系数
      销售收入(不含税)=36/1.09+16/1.09×0.09=34.35
      扣除项(不含税)=(16+10/1.09)×1.3+0.1=32.82亿
      增值率=(34.35-32.82)÷32.82=4.6%<20%,享受土增免税
      企业所得税:【(36-16-10)÷1.09-0.48-0.1】×25%=2.15亿
      税费合计:2.15+0+0.1+0.83=3.08亿
      2股权收购模式下:

      ①长跑哥承担税务(出让方)
      印花税:成交金额×0.5‰=16×0.5‰=0.008亿
      企业所得税:(16-5-5-0.5)×25%=1.38亿
      税费合计:1.38+0.008=1.39亿
      ②登山哥承担税务(受让方)
      印花税:成交金额×0.5‰=16×0.5‰≈0.01亿
      ③登山哥承担税务(再销售环节)
      增值税:销项税额-进项税额=(36-5-5-10-0.5)÷1.09×9%=1.28亿
      增值税附加:增值税×12%=1.28×12%=0.15亿
      土增税:增值额×适用税率——扣除项目金额×速算扣除系数
      销售收入(不含税)=36-(36-5)÷1.09×0.09=33.4亿
      扣除项(不含税)
      =【(5+10)/1.09+5】×1.3+0.16=24.55亿
      增值率=(33.4-24.55)÷24.55=36%<50%,使用税率30%
      土增税=(33.4-24.55)×30%=2.66亿
      企业所得税:{(36-15)÷1.1-5-0.5-0.15-2.66}×25%=2.7亿
      税费合计:2.7+2.66+0.15+1.28=6.79亿
      3#两方案税费对比如下:

      在该案例中,由于直接股权收购,其收购溢价在销售环节得以体现——致使销售环节增值率<20%——从而触发免土增税。
      所以,股权收购在整个“收购——再销售”,并不一定节税。其节税原理主要是税费递延,时间换空间,同时给税务筹划以充足空间。


    【作者简介】
    齐精智,陕西明乐律师事务所,仲裁员、北京大学法学院北大法宝学堂特约讲师,公司股权、借贷担保、房产土地、合同纠纷全国专业律师。


上一条:秦天宝 :论新时代的中国环境权概念 下一条:师安宁 :经营性信托法律制度体系与司法实务问题解析(中)

关闭