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【学科类别】民商法学
【出处】微信公众号：张涛律师
【写作时间】2022年
【中文关键字】商办类房屋；套内面积缩减；合同目的；合同解除；退房
【全文】
【要点提示】
房屋结构、空间、面积的确定是房地产开发企业在销售房屋过程中对房屋买受人应该做出的重要承诺。开发商交付的房屋与约定的房屋空间结构严重不符，超出了正常可接受范围，造成房屋实用性大大降低，致购房人不能实现预期的购房目的，属于根本违约，购房人有权主张解除合同。
【当事人信息】
原告：工程公司
被告：置业公司
【案情简介】
2020年5月，工程公司与置业公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定工程公司购买置业公司开发建设的一处房屋，该商品房的规划性质为办公；实测建筑面积共40.77平方米，其中套内建筑面积27.46平方米，分摊共有建筑面积13.31平方米；单价每平方米31249.5元，总价款858 099元。附件一《房屋平面图》中的《房屋分层分户图（应当标明详细尺寸，并约定误差范围）》显示该房屋进门右侧墙壁有一处柱子。附件十三《补充协议》第六条约定：因面积差异买受人退房的，除按照中国人民银行同期活期存款基准利率支付利息外出卖人无需承担任何赔偿责任。工程公司依约交纳了全部购房款。
2020年8月，置业公司向工程公司交付房屋。工程公司当日看房后认为，该房屋比样板间和平面图多出三个柱子导致实用面积大幅减少，开始与置业公司进行协商。期间，经住建委测量，房屋较平面图多出的三个柱子的尺寸分别为：宽90厘米、深55厘米；宽70厘米、深70厘米；宽127厘米、深42厘米。双方协商未果，后工程公司起：1.解除原被告双方签订的合同；2.退房并退还所购买房产所有房款858099及缴纳的物业费2692.36元和利息。
置业公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。依据双方所签合同的补充协议第7条，因为原告购买的房屋是毛坯房所以不存在与实际交付不符的情形，被告也不存在销售欺骗的行为。
【法院判决】
一、解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》；
二、置业公司退还工程公司购房款858 099元及利息；
三、驳回工程公司的其他诉讼请求。
【案例解析】
法院认为：
当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。房屋结构、空间、面积的确定是房地产开发企业在销售房屋过程中对房屋买受人应该做出的重要承诺。本案双方当事人签订的《北京市商品房现房买卖合同》附件一的房屋平面图显示房屋内仅进门右侧墙壁上有一处外凸的柱子，但置业公司交付的房屋内比平面图多出三个外凸的柱子，与《北京市商品房现房买卖合同》附件一约定的房屋空间结构严重不符，超出了正常接受范围，不能实现工程公司预期的购房目的，构成违约，故对工程公司要求解除《北京市商品房现房买卖合同》的诉讼请求予以支持。
案例评析：
在民法典中，法律赋予人们在特定情况下的法定解除权，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”合同是双方真实意思的合意，均应履行合同义务，达成合同目的。本案中，置业公司交付的房屋明显与平面图差距过大，造成房屋实用性大大降低，致使合同目的不能实现，工程公司有解除合同的权利。双方解除合同，已付房款当然返还，并支付合理利息。
【作者简介】
张涛，北京市东卫律师事务所。
稿件来源：北大法律信息网
原发布时间：2022/12/22 8:48:55
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