【学科类别】民事诉讼法
【出处】本网首发
【写作时间】2022年
【中文关键字】一房数卖；权利顺位
【全文】





　　执行过程中，一房二卖的情况屡见不鲜，对权利顺位进行界定成为一个司法难题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对于金钱债权执行过程中，不动产买受人所提执行异议能否得到支持的问题作了相应规定。但对于非金钱债权执行过程中，不动产买受人所提执行异议应如何处理的问题未作规定。

　　在某起案件中，甲与某房地产开发公司于2016年签订了房屋买卖合同，因房地产公司未履行房产交付义务，故甲通过法院判决确认双方之间的买卖合同合法有效。于是，甲向法院申请强制执行，申请将案涉争议房产过户至其名下。在执行过程中，乙提出执行异议。乙的理由是其在2018年与该房产开发公司签订了商品房买卖合同，同时付清了房款并已经实际入住。对此，最终法院支持了乙的诉求，以乙实际占有房屋，权利顺位优先于甲为由，裁定驳回了甲的再审申请。

　　关于乙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，甲与房产开发公司于2016年签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，并实际付清了房款。乙与房产开发公司于2018年签订《商品房买卖合同》，乙当年付清了全部购房款，并对案涉房屋进行装修，并实际入住。甲、乙均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续，乙已合法占有案涉房屋，但甲一直未占有案涉房屋，故乙对案涉房屋的权利优先于甲，其对案涉房屋享有足以排除案涉强制执行的民事权益。

　　由此我们可以看出，多重房屋买卖中多个买受人的权利保护顺位，应结合登记、占有、合同签订先后等因素进行判断。对于多重买卖中多个买受人的先后履行顺序问题，是实践中经常发生争议的问题。一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。不动产物权变动，系以登记为生效要件，将登记先后顺序作为第一位的因素，其次才是占有先后，最后为签订合同先后。本案中，乙虽签订合同在后，但占有房屋在先，故法院认定其权利顺位优先于甲。

　　另外，《执行异议和复议规定》的二十八条、第二十九条的规定，仅适用于金钱债权执行的案件。本案中，甲向法院申请执行的内容为交付特定标的物的案件，并非金钱执行案件。因此，不得按照第二十八条、第二十九条的思路处理本案。




【作者简介】


张建，就职于扬州市邗江区人民法院。

稿件来源：北大法律信息网法学在线

原发布时间：2022/12/21 21:00:15