【全文】
【目录】
一、同时签署有商品房买卖合同和装修协议的情况下，交房标准是毛坯交房还是精装交房？交房的责任主体是谁？
二、开发商是否构成逾期交房？开发商以买受人未如约支付房屋尾款而主张行使先履行抗辩权、中止交房义务，理由是否成立？
三、开发商逾期交房承担违约责任的范围是什么？违约金、资金占用利息和租金损失能否一并主张和获得支持？有无客观的标准？
【本期推送内容】
【导读】
在合同未明确约定房屋为毛坯房或是精装房时，可以结合预售许可证、合同条款、涉案房屋价款等综合判断，若认定为精装房，则出卖人交付涉案房屋的条件包括完成装修工程。在出卖人逾期交房的情况下，买受人可主张违约金、已付购房款资金占用利息或者租金损失，法院对该诉求的具体支持比例，以补偿买受人的实际损失为限。
【当事人信息】
原告：某有限责任公司（即买受人）
被告：某房地产开发有限公司（简称房开公司，即开发商/出卖人）
被告：某装饰有限公司（简称装修公司）
【案情简介】
2019年9月到11月间，买受人与房开公司（出卖人）签署《商品房预售合同》，约定：买受人于2020年5月28日前分三次支付房价款，共计881370元，剩余293791元于2020年11月28日前付清。出卖人应当于2020年8月30日前向买受人交付商品房。
同期，买受人与装修公司签订《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，约定自买受人将房屋交付装修公司且房屋具备施工条件之日起开工，设计装修改造总价款为527362元。若买受人与出卖人签订的商品房买卖合同终止，本合同亦随之终止。
截至2019年11月10日，买受人已付房款1152523元，而房开公司未按合同约定时间交付房屋，涉案房屋于2022年1月25日才竣工验收。
因房开公司逾期交房，买受人诉至法院请求：房开公司继续履行涉案商品房预售合同，装修公司继续履行装修义务，房开公司与装修公司共同交付符合精装修标准的房屋，并分别和共同承担相应的包括已付购房款资金/装修款资金占用利息、租金损失、逾期交房违约金在内的违约责任。
【法院裁判】
1.房开公司继续履行商品房预售合同，装修公司继续履行装修义务；
2.房开公司给付买受人延期交房违约金23050.46元并支付利息；
3.驳回买受人其他诉讼请求。
【案例解析】
一、同时签署有商品房买卖合同和装修协议的情况下，交房标准是毛坯交房还是精装交房？交房的责任主体是谁？
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二、开发商是否构成逾期交房？开发商以买受人未如约支付房屋尾款而主张行使先履行抗辩权、中止交房义务，理由是否成立？
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三、开发商逾期交房承担违约责任的范围是什么？有无客观的标准？违约金、资金占用利息和租金损失能否一并主张和获得支持？
买受人认为，开发商应承担的违约责任由三部分组成：1）已支付购房/装修款的资金占用利息；2）租金损失；3）逾期交房违约金。
房开公司认为，按照月租金4000元的标准支付损失，一方面未经评估鉴定没有任何根据，另一方面合同中已约定以违约金为违约责任承担方式，该主张没有根据，不应被支持。
法院认为，资金占用利息与违约金应当被支持，买受人购买房屋目的是为了取得房屋所有权，房屋逾期交付势必会对买受人的占有、使用、收益等权利造成不便和限制，结合本案基本情况，对于买受人主张的利息损失予以确认。对于买受人租金损失的诉求，法院未支持。
案例评析：从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条和第十四条可得知：在合同没有对违约金和损失赔偿额计算方法进行约定时，确定违约责任的标准，既可以是购房款的资金占用利息，也可以是同地段同类房屋租金。资金占用利息是考虑到巨额购房款被开发商长期占有，开发商实质上从中获得了其所不应获得的利益，租金损失则是考虑到由于逾期交房，买受人需要以租房等方式解决居住或办公问题。
所以，买受人主张的资金占用利息和租金损失，其实质都是对买受人损害赔偿金的确定，两种标准可以择其一适用，也可以综合适用。但在合同已约定违约金的情况下，由于损害赔偿金与违约金都是对当事人损失的赔偿，一般不能同时适用。
通过检索类案，可归纳二者的适用规则如下：
1.违约金应该优先于损害赔偿金（即资金占用利息或租金损失）适用，这是因为违约金是双方在合同中达成的合意，基于意思自治原则，应当得到尊重和支持。【参见（2017）桂13民终797号案、（2014）锦江民初字第2959号案】
2.资金占用利息和租金损失可在约定的违约金明显低于其实际损失的基础上主张，但以补偿当事人实际损失为限。本案中，之所以同时支持了买受人的资金占有利息与违约金诉求，是因为买受人与房开公司约定的违约金仅为已付房款的2%，明显低于买受人的实际损失。但是法院对于资金占用利息的支持比例，很大程度上取决于违约金与实际损失之间的差额，最终目的都是为了补偿合同当事人因对方违约行为而遭受的损失。若诉请的资金占用利息均得到支持，当事人获得的赔付会远高于其受到的损失，便可能对资金占用利息不予支持。【参见（2016）川0191民初6809号案】
3.在约定的违约金低于或明显高于实际损失时，可以请求人民法院根据租金标准酌増或酌减违约金数额。有法院指出，“结合本案证据与具体生活实践，对违约金认可以同时期、同地段、同面积的房屋租金为计算标准的主张。违约金具有赔偿性和惩罚性，因此本案违约金的计算，以在按日租金计算赔偿性违约金的基础上另加计30%的惩罚性违约金较为适宜。”【参见（2019）川14民终513号案】
4.租金标准的举证责任负担较资金占用利息标准更重。房屋同期租金随时都在浮动，根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。一般要根据当地物价局价格认证中心的意见、同类房屋实际市场租赁价格等因素由法院综合判断。而资金占用利息标准则较为稳定，举证责任更轻。本案中法院之所以未支持买受人关于租金损失的诉求，可能正是因为买受人对于租金损失的举证不足。【参见（2013）宁民终字第2605号等案】
【涉案法条】
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）
第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国民法典
第五百二十六条 当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。
第五百二十七条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
