【全文】
根据不动产登记相关制度，土地用途规划性质是不动产登记薄应予记载的必然事项，亦是不动产权证制发的法定根据。当不动产登记发证后，因土地用途规划调整但却未能及时变更不动产登记薄记载内容时，则会发生不动产证载用途与规划用途“证规不符”的情形。此时，必须甄别用地规划条件调整效力与不动产权证记载效力之间的不同约束力。
【典型案例】
根据最高人民检察院发布的“民事检察跟进监督典型案例（第二批）”中《陈某振申请执行监督跟进监督案》案例，广东中山第一法院在某执行案中，查封了被执行人名下国（2007）第3106XXX号土地使用权，证载土地用途性质为“住宅”。经司法拍卖网络平台公开拍卖，由陈某振以最高竞价成交并全额付款。
嗣后，陈某振以案涉土地为“公共绿地”而不是“住宅”用地为由提出执行异议，请求撤销拍卖并返还已付拍卖款。
执行法院根据中山市规划局的复函，查明案涉土地在《中山市三乡镇文昌中区控制性详细规划》中记载为“公共绿地”，考虑到规划部门的控规调整是在拍卖之后才发现的，且该控规调整确实对于买受人实现竞买目的产生较大的阻碍作用，故执行法院作出（2018）粤2071执异489号执行裁定，撤销了对案涉土地的拍卖，将拍卖款全额返还给异议人陈某振。
但申请执行人黄某不服上述执行异议裁定，向中山市中院申请复议。该院认为，国土部门登记的案涉土地性质为“住宅”，执行法院据此对案涉土地进行评估、拍卖，符合法律规定，该执行行为应予维持。遂作出（2018）粤20执复158号执行复议裁定，撤销了执行法院489号执行裁定，驳回陈某振提出的全部异议请求。
陈某振不服中山市中院158号执行复议裁定，向中山市人民检察院申请监督。该院发出检察建议，认为执行法院未对拍卖土地进行规划查询，在未履行法定职责的情形下，即对案涉土地进行拍卖，违反相关法律规定，此次拍卖应予撤销。中山市中院158号执行复议裁定适用法律错误，建议撤销。但中山市中院认为，本案不动产登记资料明确显示案涉土地性质为“住宅”，故依据不动产登记簿载明的土地性质作出相应的评估符合法律规定，规划部门关于案涉土地为公共绿地的复函不能对抗不动产登记簿上关于土地性质的记载效力，故未采纳检察机关的监督意见。
中山市检察院提请广东省人民检察院跟进监督，后广东高院采纳了广东省检察院的监督意见，认为本案拍卖财产在拍卖前已经由“住宅”变更为“公共绿地”，即拍卖标的物的性质客观上已经发生重大改变，故参照最高法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条关于“致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”的规定，裁定：撤销中山市中院158号执行复议裁定；维持执行法院489号执行裁定。
【法理精解】
“跟进监督”是指在人民法院不采纳同级检察机关的监督意见时，可以由上一级检察机关再次实施监督的一种民事检察精准监督手段。本文案例对不动产登记实务工作和人民法院的执行活动给出了极有意义的价值指引。
第一，正确认知规划行政主管职权与不动产登记行政行为效力的衔接问题。
不动产登记发证后，土地用途规划条件发生调整则应及时变更不动产权证的相关记载。但根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，在本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。如此，则会在不动产权证未变更登记前必将引发证载用途与控规条件不符的抵触情形。
对于上述实体权利要素与证载用途不一致时正确的认知是，在不发生不动产流转及转移登记时，原不动产权利人的权利不受限制，其所持不动产登记证书的效力继续有效。但当发生类似于本案司法拍卖等流转事项的，则规划行政主管部门所作的“控制性详细规划”必然限制在后建设权利人。这也正是本案例中买受人陈某振提出执行异议的法定依据所在。
第二，正确区分土地用途的申请调整和政府控规调整的制度差异
一是依当事人申请启动的土地用途规划调整。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交的材料中必须包括土地出让合同文件及建设工程符合规划的材料。土地使用权出让合同中一般设置有关于土地用途调整的规则，即受让方需要改变土地用途和土地利用规划条件的，应事先提出申请，经出让方和城市规划管理部门审查批准后，双方签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，调整地价款，并办理不动产变更登记手续。《不动产登记操作规范（试行）》亦有同类规范，即当土地坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的，应当受变更登记制度调整，在需要提交的材料中必须包括自然资源主管部门出具的批准文件和土地出让合同补充协议。
二是依政府及规划主管部门职权启动的土地用途规划调整。我国的土地规划体系从效力层级而言分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划，修建性详细规划应当从属于控制性详细规划。本文案例中所涉即属于控制性详细规划，其属于具有强制约束力的规划行政行为，当事人陈某振的建设行为必须受制于控制性详细规划。
按照《城乡规划法》》第四十八条的规定，修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法相关规定履行审批程序报批。本文案例中原物权人土地证载用途从“住宅”依职权被修改为“公共绿地”后，从民法角度而言，原不动产权证登记效力不能对抗修改后的控制性详细规划之法定效力。
第三，不能机械地理解与适用物权法定原则。
笔者认为，在物权之实体权利要素发生变动但又未能对不动产权证进行变更登记的情形下，人民法院的执行行为应当重点审查物权实体权利根据，而不能仅仅依据不动产“证载”内容即作出相关裁定。
司法实践中，突破物权法定原则并给予客观、理性地作出修正适用的思维，源自最高法院的两部司法解释。
一部是《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条和第十七条规定。其中第十五条是从物权实体权利已让渡于第三人但尚未办理转移登记角度而言的。即原本归被执行人所有但需要办理转移登记的财产如出卖给第三人，且第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权转移登记手续的，在该第三人对此没有过错时，人民法院不得查封、扣押、冻结实体权利已经转让给第三人的不动产。第十七条调整的则是第三人出让物权但尚未办理转移登记的，如被执行人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权转移登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以采取查封、扣押、冻结措施。
另一部是《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和二十九条的解释。第二十八条调整的是金钱债权执行中，当买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合查封之前已经签订合法有效买卖合同并已合法占有且已经支付或愿意按照法院指令支付全部价款等法定条件的，即便没有办理转移登记，该买受人的实体权利亦能够足以对抗和排除执行。第二十九条则是调整针对被执行人系房地产开发企业名下的不动产，在符合解释条件下，即便不动产登记在开发商名下，买受人的实体权利依然足以对抗和排除执行。
应当注意，本文案例中原物权人应当适用的救济途径是变更登记而不是更正登记，因为本案原登记行政行为并无过错，需要变更的是在登记发证完成后因土地用途规划调整而发生的变更事项。显然，如果原物权主体或利害关系人提出足以否定不动产权证记载异议的，则人民法院可予采纳并确认其权利，推翻不动产登记簿上的记载效力。
本文案例中，利害关系人陈某振如未能在执行程序中得到权力救济，则其另一项替代性救济途径是依据《城乡规划法》第五十条的第二款关于“因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿”的授权，可依法提起行政赔偿之诉。
必须注意，因行政主管权不同而导致土地用途规划条件与土地登记内容不符的，二者不属于行政职权“对抗”关系，而是应互相尊重对方的主管权并应按照法定程序给予协调统一。
