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全国法院经过三年不懈努力，“基本解决执行难”这一阶段性目标如期实现。但是我们应当看到，目前的工作与党中央提出的“切实解决执行难”目标和人民群众期待相比还有差距，在有些方面，执行难问题仍然存在甚至还较为突出，特别是在不动产财产处置方面仍然存在着“变现难”的问题。
不动产作为人民法院强制执行的主要财产，在实践中主要包括商品房、商铺、厂房等。根据笔者所在法院统计的自2019年1月起至2022年8月止网拍成交数据，不动产类成交金额占总成交金额的95.4%。但与此同时，其上存在着复杂的法律关系，不仅涉及现有物权变动、不动产登记、债权合同履行情况等实体法问题，也面临着虚假租赁恶意规避执行，成功变价后房屋腾退困难等现实问题。
一、不动产处置的困难
执行财产处置存在变现周期长的通病，这一点在不动产处置上尤为明显。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行案件若干期限的规定》，被执行人有财产可供执行的案件，一般应当在立案之日起6个月内执结。在执行实践中，涉不动产处置的平均执行时间均大于6个月。不动产执行因各种因素的影响，超审限执行的案件不在少数。造成不动产执行案件执行迟缓的原因，主要可以归纳为两个方面：第一，不动产本身存在物理与法律瑕疵；第二，不动产执行程序要历经确定拍卖参考价、拍卖、变价款分配等法定程序，上述程序耗时较长，程序中当事人及案外人均能提出异议，导致程序性中断。
（一）特殊不动产处置困难
1、农村集体土地使用权处置困难
尽管农村集体土地使用权可以被纳入执行范围，但是具体如何处置，存在着理论与实务的困难。在司法实践中，土地承包经营权、集体建设用地使用权、宅基地使用权的处置难点在于以下几点：第一，在理论上，农村集体土地使用权能否被流转；第二，尽管满足理论上的流转条件，因部分土地承包经营权、宅基地使用权未取得土地证书，无法完成土地确权登记，查封存在困难；第三，即使能够查封，缺少价值评估标准，难以评估；第四，因受集体身份限制，能参与拍卖的竞买者有限，变价难度大。除此之外，最棘手的是对“小产权房”的处置问题。本市在本世纪前二十年的大开发中，因旧房搬迁及农村搬迁在几个主体功能区及乡镇建造了大量的“小产权房”，因历史原因这些房屋至今无法办理产权登记。因无法完成不动产登记，确认执行权属困难。因无法正常进入市场流通，很难确定拍卖参考价。本院在“小产权房”的执行上采取保守立场，仅对其采取查封措施，不进行变价处置。
2、无证建筑处置困难
在司法实践中，无证建筑可被纳入不动产执行标的范畴。但对其处置亦会面临与“小产权房”相似困境。首先，存在无证建筑确权问题；无证建筑并未经过行政管理部门的权属登记，缺乏公示外观，执行中对其权属状况难以知悉。其次，无证建筑为第三人所占有使用的情形较多，部分无证建筑物被出租给第三人，无疑又增加了执行难度。再者，对无证建筑的处置，还存在与行政管理部门协调的问题。对于无证建筑的认定与处理，属于行政管理部门的职权范围，无证建筑随时有被行政管理机部门拆除、整改和没收的可能，在执行程序中事实状态不确定。无证建筑的上述特征无疑会对竞买的竞拍决策及价格认知产生影响，最终也会影响到无证建筑最后的成交。
3、共同共有不动产处置困难
共有不动产是我国不动产的执行标的，但因不动产的共有多为共同共有形态，且不易进行实物分割，在规范上又仅有《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第 14 条为共有财产执行依据，致实务混乱，陷入变价难题，尤其是夫妻共有不动产的执行更是难上加难。在司法实践中，《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第四条规定，对于共有财产，应当先行实物分割后执行，但不能实物分割或分割会导致财产价值明显减损的，执行法院可以整体处置。对于处置后变价款的执行，以被执行人在共有财产中所占份额为限。被执行人在共有财产中所占份额，以登记公示为准；没有登记公示的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。但对于被执行人配偶单方名下以及被执行人与其配偶双方名下的夫妻共同财产，原则上以1/2份额为限执行。在执行中，虽然执行法官已对被执行人的配偶进行了释明，但其就此向本院提出的执行异议占执行异议总量的比例较高，无疑增加了诉累，导致执行程序的中断。
（二）涉唯一住房执行困难
唯一住房是指被执行人名下所拥有的唯一房产。此房产必须是仅用于居住的住宅，不包括商住两用房、办公用房、商铺、厂房等非用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的出台为人民法院执行被执行人名下不动产扫清了法律障碍。但是司法实践中，对人民法院处置唯一住房时如何解决好被执行人及其所扶养家属的临时住房问题，在拍卖处置后如何为被执行人及其所扶养的家属给予生活保障问题，其方式及标准问题争议较大，往往成为被执行人及其他占用人不予腾空的理由，甚至制造舆情对抗法院执行。同时，在程序上也会向法院提起执行异议，以拖延法院执行为处置设置障碍。
（三）涉租赁不动产执行困难
在强制执行程序中，拍卖财产上的租赁权不因拍卖而消灭，承租人也有权提起执行异议及执行异议之诉，阻止向受让人移交占有被执行的不动产。在部分执行案件中，在抵押权设立后或者法院查封之后，债务人将案涉不动产对外出租，相关人员对案涉不动产进行装修，形成新的附合。有部分债务人为规避强制执行，采取恶意串通并以明显不合理的低价出租、伪造变造租赁合同、倒签租赁合同、伪造租金交付或收取证据、伪造其实际占有使用执行标的证据、由被执行人的近亲属或关联企业承租等方式，虚构租赁合同或占有使用的存在。这些行为，一方面使案涉不动产的处置更加复杂化，另一方面即便处置成功，成交价也会失真，损害债权人的合法权益。
（四）不动产处置中的腾退、交付困难
我国台湾地区学者陈荣宗所称：“强制执行之实务上，命债务人交出不动产之强制执行，执行法院遭受之困难最多，盖债务人大都以消极行为不为搬迁，其凶恶者且以积极行动抗拒执行人员之强制搬迁行动，通常非动员多数执行人员不为功。”这段文字深刻描绘出不动产强制执行中的艰辛。在实务中，被执行人及相关利害关系人极尽所能为法院强制腾退、交付设置障碍。在成交后，强制搬出的相关物品不予领取。更有甚者，在执行现场以性命相威胁制造舆情。强制腾退、交付往往需要执行法院组织大量干警参加方能成功。
二、破解不动产处置困难的对策
关于农村集体土地使用权处置困难问题，我市今年来在乡镇陆续开展了关于土地承包经营权及宅基地使用权的土地确权，部分乡镇已完成土地确权，这部分乡镇的农户已领取宅基地建筑的所有权证书。该部分不动产以纳入周边兄弟法院处置范围，可以预见不久的将来，越来越多的债权人将会向本院申请拍卖该部分不动产，我们需要着手该部分不动产处置的准备工作。
关于无证建筑处置困难问题，本院已经有了成功解决的案例。在前期尽职调查中，充分与市自然资源与规划局、市住房和城乡建设局、市行政审批局（规划）、市综合行政执法局、社区（村）委会沟通，在拍卖公告中充分披露建筑物瑕疵及相关政策风险，避免在成交后产生争议。
关于共同共有不动产处置困难问题，耐心对共有权人进行法律释明，如其坚持提出异议，尽快移送异议审查。在处置程序中，充分保障共有权人的合法权益，尊重其享有的优先购买权，如共有权人在法院不涉执行案件或诉讼保全，尽快将其享有份额的变价款发放，以减少矛盾。如其清空或者交付时阻挠执行，须坚决打击。
关于涉唯一住房执行困难问题，这个问题与上述共同共有人不动产处置困难问题相互交织。在如皋地区，目前本院执行标准一般是支付被执行人及其扶养对象住房和生活保障的费用96000元（每月1000元，计算8年）。严格执行这个标准，在实务中略显僵硬，往往债权人及债务人、债务人家属均不满意。可联系市住房行政管理部门，将廉租房机制引入住房强制执行程序，解决债务人及其家属的基本居住问题。
关于涉租赁不动产执行困难问题，在承租人提起执行异议后，从速移送执行裁决部门审查。如经审查，符合保留租赁拍卖，须在拍卖公告中详尽披露租赁情况以免成交后产生争议并保障承租人的优先购买权。如经审查需涤除租赁的，承租人拒不搬出的，坚决清空，如有阻挠，坚决追究相关人员的法律责任。
关于不动产处置中的腾退、交付困难问题。目前本院尚无因拒不腾退的不动产被判处拒执罪的案例，可在与公安机关、检察机关、本院刑庭充分沟通，是否也将此种情形纳入打击拒执罪的范畴。
