【全文】
“不动产”是重要的财产类型，不动产登记制度为国民财产权益提供了极其重要的法律保护之盾。
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，健全完善不动产登记制度，根据十三届全国人大常委会立法规划，由自然资源部起草并于2022年10月30日发布了《不动产登记法（征求意见稿）》。该征求意见稿在国务院《不动产登记暂行条例》的基础上，以民法典为指引，依托《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》等规章、规范性文件为支撑的不动产登记制度体系，吸收了各地不动产登记部门在实务工作中探索出的先进成果，极大程度地体现了依法登记、权利保障、体系规范和便民利民的立法特质。
有理由相信，随着“不动产登记法”立法进程的推进及成法，我国的不动产登记法律制度必将迎来一个新时代。
展望之一：党中央、国务院的相关“深改”政策精神和民法典的制度指引价值将得到更彻底的落实。
我国不动产登记制度建设成果本身就是党中央、国务院各项“深改”政策、立法政策精神的产物。根据《物权法》第十条第二款的授权立法要求“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。2015年3月1日国务院《不动产登记暂行条例》施行。2015年，中共中央、国务院印发《生态文明体制改革总体方案》，提出推进确权登记法治化思维。2016年，中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》进一步要求要完善现代产权制度。2019年，党的十九届四中全会明确要求，推进自然资源统一确权登记法治化进程。
笔者认为，正是党中央、国务院的相关“深改”政策，才是推动不动产登记制度成法的“源流”。在“不动产登记法”的立法内容中，必须继续深入贯彻落实中央相关“深改”政策精神。同时，应将民法典的价值指引融入其中。须知，未来“不动产登记法”成法后，即便该法属于新法，而且是调整不动产登记制度的专门法，民法典依然是不动产登记法的上位法。这是因为，民法典在我国民事法律制度体系中居于基础性法律地位，民法典是整个民事法律制度体系的上位法，具有“民事宪法”的制度价值，故在不动产登记法的内容构建与司法适用方面，必须尊重民法典的“民事宪法”地位。
展望之二：必将构建起更加科学化、合法化及体系化的不动产权利结构。
就不动产登记法之立法目的而言，“征求意见稿”第一条表明：“为明确不动产权利归属，规范不动产登记行为，保护不动产权利人的合法权益，维护不动产交易安全，制定本法”。笔者认为，应对不动产登记的功能价值作更加科学化、合法化的解读。
一是不动产登记制度的首要任务是对“原有物权”的记载和公示。诸如，因合法建设行为所产生的物权首次登记，此时不动产登记制度的功能就是把权利主体原本即存续的“原权”给予记载和公示，即该类登记行为本身不创设物权。
二是在不动产权利状态不明或效力待定时，经有权机关界别后，再由不动产登记制度给予“权利确认”并登簿记载和公示。诸如，在自然资源确权登记中，经人民政府或相关有权机关界别后，再对全民所有或集体所有的自然资源给予甄别并进行权属划分，此类登记行为既具有对不动产权利归属的记载和公示功能，同时具有对不动产物权权属划分和确认的功能。
三是登记行为本身即“创设”物权，且具有公示功能。最具典型性的就是“抵押权”设定。根据《民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。实务中，主要的不动产抵押权类型均由登记行为本身创设，当然其所依托的登记原因行为是设立抵押权的必备要件。
四是涉及物权更正、异议、转移、消灭及权利限制等流转登记行为时，其具有权利流转的公示职能。此类登记行为必须以相关民事、行政法律行为或司法执行行为作为登记基础。
展望之三：不动产登记将更加便民化、利民化和体系化，可更好地保障人民群众的切身利益。
征求意见稿中，具有诸多便民性、利民性的制度考量。如第三十三条【继承或受遗赠登记】规定“申请人申请适用告知承诺制，不动产登记机构认为符合规定的，予以受理；依法登记的，应当在登记簿及不动产权属证书附记栏注记承诺事项。申请人应当对其承诺事项负责，并承担不实承诺的法律责任”。笔者认为，“告知承诺制”必将为申请人办理继承和受遗赠等切身利益提供更加便捷、高效和有力地保障。彻底解决长期困扰人民群众诸如“我妈是我妈”等奇葩证明之弊。
但如果单纯依赖继承申请人的“承诺”而不从制度体系考量的话，则无法最大限度地防止申请人权利滥用可能性。对此，征求意见稿设置了体系化保护规则。
一是设置“公告”制度。将采用告知承诺制确认继承权的转移登记事项纳入必须公告的范畴。二是设置“公告异议审查”制度。应当在不动产登记机构门户网站或者不动产所在地等指定场所进行公告，期限不少于十五个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。三是设置拒绝登记制度。即如果存在申请登记的事项不符合登记条件的，或存在尚未解决的权属争议等情形的，则不予登记。
须注意，登记部门仅对明显不能成立的异议享有不予采纳的权利。但如果此类异议具有充分依据，或具有成立可能性的，则登记部门不应当自行认定异议是否成立，而是应告知申请人及利害关系人，须通过民事司法裁判解决此类权利纠纷并依据民事裁判法律文书的主文结论再申请不动产登记。
展望之四：可更好地填补相关立法漏洞和校正瑕疵性司法裁判思维
诸如，关于抵押权在主债权转让的情形下，是否应当办理抵押权的转移登记，原物权法制度存在立法空白。该法第一百九十二条仅规定：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。由于在法律层级中缺乏主债权转让后应办理抵押权转移登记的明确规定，导致相关司法裁判思维存在明显的瑕疵，多数案例认定债权转让后抵押权“自然转让”，从而对抵押权转移登记要件的约束力予以无视。
住房和城乡建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》目前依然有效，该《办法》第三十七条规定：“抵押权可以随债权转让，抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人”。由于《办法》的效力层级仅系规章，且其中规定的抵押权“变更登记”与自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第六十九条规定的“转移登记”制度存在冲突，加之《实施细则》本身的效力层级亦仅系规章，故无法对司法裁判思维起到强力规制作用。目前，征求意见稿第四十九条制度中明确规定，不动产转移登记包括因主债权转移引起抵押权转移的情形。
我们有理由期待，未来的不动产登记法将可更好地填补相关立法漏洞并能有力地校正瑕疵性司法裁判思维。
