【全文】
上篇是关于《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》程序性规定条文的对比分析解读，本篇就关于执行异议之诉实体性规定进行对比解读分析。
商品房消费者排除执行的适用条件规定
2025年
发布稿
●条文内容
第十一条：人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
●条文主旨
此条明确规定了人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行时，案外人以其系商品房消费者为由提起执行异议之诉的条件和标准，2025年发布稿相较于2019年征求意见稿，商品房消费者排除强制执行的适用条件变化有二：其一，不再限制案外人名下住房的数量，仅限制“满足家庭生活需要”；其二，对商品房价款的支付比例要求更加严格，实质要求支付商品房全部价款。
2019年
征求意见稿
●条文内容
第十条：
方案一：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行的房地产开发建设主体名下的商品房实施强制执行，案外人以其系商品房的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院 应予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已与房地产开发建设主体签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋，或者案外人名下虽已有一套房屋，但所购商品房仍属于满足基本居住需要；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。商品房预售中，抵押权人申请执行登记在被执行的房地产开发建设主体名下但已销售给前款规定的案外人的商品房，案外人提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，人民法院应予支持。
方案二：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
●条文主旨
同上。
解读：
商品房消费者的利益是生存利益，生存权在价值位阶上高于其他财产权，因此，案外人主张的涉及生存权的债权应当优先于申请执行人享有的任何类型的财产权，即该债权具有强优先性，不仅优先于申请执行人享有的普通金钱债权，在满足特定条件时亦优先于申请执行人享有的建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先受偿权。该条款对商品房消费者排除优先债权的适用条件较《执行异议和复议规定》有所变化，与《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的内容一脉相承，体现了执行异议之诉对商品房消费者实体权益的审查，为平衡案外人与申请执行人的利益，要求案外人支付全部价款。基于对中国大家庭模式的考虑以及降低审查难度，仅对是否用于家庭居住生活进行审查，无需考虑案外人名下房产数量。
关联法条：
《执行异议和复议规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》：一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
购房人排除预售资金监管账户中预付款执行的规定
2025年
发布稿
●条文内容
第十二条：执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。
执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。
●条文主旨
本条第1款是关于房屋买受人请求排除执行机关对购房款执行的规定，本条第2款是关于商品房消费者请求排除执行机关对被执行人建筑物及其建设用地使用权变价款执行的规定。
2019年
征求意见稿
●条文内容
无
●条文主旨
无
解读：
该条与第十一条一致，旨在保护作为商品房消费者的案外人的生存权。房地产开发企业的预售资金监管账户具有专款专用性质，账户内资金已特定化，可与房地产开发企业的其他财产有效区分。预售资金监管账户被冻结或企业资产被执行时，若购房者已交付购房款且合同解除，应保障其能拿回款项，最大限度保障其权益。
关联法条：
《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》：二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。
一般不动产买受人代偿债务排除执行的规定
2025年
发布稿
●条文内容
第十三条：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。
符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。
人民法院按照本条第一款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。
●条文主旨
本条明确规定一般不动产买受人交付的法院的价款足以清偿主债权的，可以排除对不动产的执行。
2019年
征求意见稿
●条文内容
无
●条文主旨
无
解读：
该条实体上与《民法典》第五百二十四条相衔接，即第三人代为清偿制度，为平衡不动产买受人、建设工程价款优先受偿权人、抵押权人等各方利益。只要不动产买受人交付的价款足以代为清偿主债权的，赋予一般买受人排除强制执行的权利，保障其取得不动产所有权，并不会对申请执行人的权益造成损害，同时保障交易和市场秩序稳定。
关联法条：
《民法典》第五百二十四条第一款：债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《合同编通则》）第三十条：“下列民事主体，人民法院可以认定为民法典第五百二十四条第一款规定的对履行债务具有合法利益的第三人：（一）保证人或者提供物的担保的第三人；（二）担保财产的受让人、用益物权人、合法占有人；（三）担保财产上的后顺位担保权人；（四）对债务人的财产享有合法权益且该权益将因财产被强制执行而丧失的第三人；（五）债务人为法人或者非法人组织的，其出资人或者设立人；（六）债务人为自然人的，其近亲属；（七）其他对履行债务具有合法利益的第三人。第三人在其已经代为履行的范围内取得对债务人的债权，但是不得损害债权人的利益。担保人代为履行债务取得债权后，向其他担保人主张担保权利的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十三条、第十四条、第十八条第二款等规定处理。”
一般不动产买受人排除强制执行的适用条件规定
2025年
发布稿
●条文内容
第十四条：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；
（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
●条文主旨
该条规定不动产买受人排除一般金钱债权执行的适用条件，2025年发布稿与2019年征求意见稿基本一致。
2019年
征求意见稿
●条文内容
第九条：金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或 者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。
●条文主旨
同上。
解读：
该条无论是较2019年征求意见稿，还是《执行异议与复议规定》关于一般不动产买受人排除普通债权的适用条件规定均未发生变化，因该条不涉及买受人的生存权，故仅能赋予案外人的特殊债权以对抗申请执行人普通金钱债权的效力，不能赋予其对抗申请执行人抵押权以及其他优先受偿权的效力。
关联法条：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，法院不得查封、扣押、冻结。
《执行异议和复议规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
以物抵债中案外人排除强制执行的适用条件规定
2025年
发布稿
●条文内容
第十五条：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；
（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；
（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；
（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
●条文主旨
本条系关于不动产以物抵债中案外人排除强制执行的适用条件的规定。
2019年
征求意见稿
●条文内容
无
●条文主旨
无
解读：
实践中，债务人与案外人通过虚假抵债协议逃避执行的现象频发。该条规定通过“真实性审查”（债务到期、协议合法）、“等价性审查”（金额相当）、“占有与过错审查”（查封前占有、非自身原因未过户）三重标准，严格限定以物抵债排除执行的情形。
关联法条：
《民法典》第五百六十九条：当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。
关于非因案外人自身原因未办理登记的认定
2025年
发布稿
●条文内容
第十六条：人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：
（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；
（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；
（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；
（四）已办理买卖合同网签备案；
（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理。
●条文主旨
本条系对十四条、十五条关于“非因案外人自身原因”具体情形的规定，比2019年征求意见稿的规定更加明确具体。
2019年
征求意见稿
●条文内容
第九条第（四）项：非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。
●条文主旨
同上。
解读：
本条通过“列举+兜底”的方式明确“非因案外人自身原因”的具体情形，使在执行异议之诉中判断案外人未办理不动产登记的原因有更清晰的判断标准，保障符合条件的案外人能够排除强制执行，维护其合法权益。对以往模糊的“非因案外人自身原因”进行详细列举，增强了规范的可操作性和确定性。
关联法条：
《执行异议和复议规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
以不动产抵工程款排除强制执行的规定
2025年
发布稿
●条文内容
第十七条：人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；
（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。
案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
●条文主旨
本条是关于以不动产折抵工程债务的债权人提起执行异议之诉排除强制执行适用条件的规定。
2019年
征求意见稿
●条文内容
无
●条文主旨
无
解读：
本条为司法解释第十五条以物抵债排除强制执行的特殊规定，即明确案外人与被执行人约定以不动产抵工程债务，案外人为工程的承包人，本身对建设工程价款享有优先受偿权，基于对承包人的特殊保护，故本条规定仅需满足三个条件，即案外人在查封前行使建设工程价款优先受偿权、与发包人签署协议及抵债金额与抵债时执行标的价值相当。以不动产折抵工程债务的债权人提起执行异议之诉，不仅可以排除一般金钱债权的执行，亦可排除附有抵押权的金钱债权的执行。
关联法条：
《民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
被征收人排除强制执行的适用条件规定
2025年
发布稿
●条文内容
第十八条：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以该不动产系用于产权调换的征收补偿为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与房屋征收部门、房屋征收实施单位等依法签订征收补偿性质的协议；
（二）用于征收补偿的不动产的位置明确特定。
案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。
●条文主旨
本条系关于该不动产系用于产权调换的征收补偿的情况下，被征收人排除强制执行的适用条件规定。
2019年
征求意见稿
●条文内容
无
●条文主旨
无
解读：
本条针对征收补偿领域在执行异议之诉中的特殊情况作出规定，填补了法律空白，在被征收人已签订合法征收补偿协议且补偿不动产位置明确的情况下，允许其排除多种债权甚至是建设工程价款优先受偿权、抵押权等优先权的强制执行，使被征收人的权利得到更有效的保障。
关联法条：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
不动产预告登记下的停止处分与排除执行
2025年
发布稿
●条文内容
第十九条：人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付价款，并已办理了合法有效的不动产预告登记为由，提起执行异议之诉，请求停止处分，事由成立的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，案外人请求排除强制执行的，人民法院应予支持。
●条文主旨
本条系关于不动产预告登记的权利人排除强制执行的相关规定。
2019年
征求意见稿
●条文内容
无
●条文主旨
无
解读：
本条旨在保护进行了不动产预告登记的买受人权益。预告登记具有公示公信力，买受人完成预告登记后，应保障其享有排除强制执行的处分行为，并在符合物权登记条件时不仅能够排除强制执行，还能依法取得不动产所有权，以此来维护交易秩序和安全。
关联法条：
《民法典》第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
《执行异议复议规定》第三十条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”
租赁权人排除不带租执行的规定
2025年
发布稿
●条文内容
第二十条：不带租拍卖、变卖等情况下的强制执行中，案外人以在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金为由，提起执行异议之诉，请求在租赁期内排除一般债权的不带租强制执行，事由成立的，人民法院应予支持；符合上述规定条件的案外人签订租赁合同及合法占有使用执行标的均在抵押权设立之前，请求在租赁期内排除抵押权的不带租强制执行的，人民法院应予支持。申请执行人可以对带租拍卖、变卖等情况下的强制执行提出书面异议。执行法院作出执行裁定后，案外人不服，自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼的，按前款规定处理。
申请执行人对执行裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内以承租人、被执行人为被告向执行法院提起诉讼，请求不带租强制执行执行标的的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）承租人符合本条第一款规定的，判决驳回诉讼请求；
（二）承租人不符合本条第一款规定的，判决准许不带租强制执行该执行标的。
●条文主旨
本条是关于承租人提起案外人执行异议之诉请求排除执行机关不带租拍卖、变卖的规定，以及关于申请执行人提出执行异议和执行异议之诉请求执行机关不带租拍卖、变卖的规定。
2019年
征求意见稿
●条文内容
第十二条：带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除带租赁强制执行的，人民法院不予受理，案外人可以按照民事诉讼法第二百二十五条规定依法主张权利。不带租赁强制执行中，案外人以其对执行标的享有租赁权为由，提起执行异议之诉，请求排除不带租赁强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已基于租赁之目的与被执行人签订合法有效的书面租赁合同；（二）在人民法院查封之前或者在抵押登记之前，案外人已合法占有使用执行标的；（三）案外人已按照合理方式支付合理租金。
●条文主旨
同上。
解读：
本条旨在平衡承租人与申请执行人的利益，基于买卖不破租赁的民法原理，案外人在查封前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同并合法占有使用执行标的，且已按照合同约定支付租金时，足以排除执行机关不带租拍卖、变卖的执行，保护承租人在租赁期内的使用权，维护租赁关系的稳定；同时赋予申请执行人提出异议的权利，通过诉讼程序明确是否可以不带租强制执行，保障执行的公正性和效率。
关联法条：
《执行异议和复议规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《民事诉讼法》第二百三十八条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
